6 Bước Lập Quy Hoạch Mà Mọi Nhà Đầu Tư BĐS Đều Nên Biết

Ở bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu hai vấn đề: Ý nghĩa, tầm quan trọng của quy hoạch đô thị và quy trình 6 bước lập quy hoạch mà cơ quan chức năng bắt buộc phải áp dụng để quy hoạch “được nhìn thấy”, chứ không phải “nghe nói đến”.

Trong những ngày đầu năm 2026, tâm điểm chú ý của thị trường Bất động sản (BĐS) Hà Nội chính là thông tin về Quy hoạch Hà Nội tầm nhìn đến 2100, nhiều cơ quan truyền thông, báo chí liên tục đưa tin, cò vạc rải truyền đơn không ngớt tới Nhà đầu tư và người dân, nhiều người lo lắng không biết nhà của mình hay các khoản đầu tư trong nội đô của mình rồi sẽ về đâu, mình sẽ ở đâu nếu quy hoạch này triển khai?

Nỗi lo này không sai, tôi hiểu điều đó, chỉ có điều chưa hợp lý chính là mình hiểu cái thông tin quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm này thế nào cho đúng, tôi tin, nếu hiểu đúng về quy hoạch, chúng ta sẽ có một hướng tiếp cận khác để đưa ra những định hướng và quyết định phù hợp.

Ý nghĩa của quy hoạch đô thị

Quy hoạch có ý nghĩa nền tảng đối với sự phát triển đô thị vì nó không chỉ sắp xếp không gian, mà còn định hình cấu trúc phát triển dài hạn của cả một khu vực. Một công trình có thể được xây dựng nhanh chóng và hiện đại, nhưng nếu thiếu tư duy quy hoạch xuyên suốt và kỷ luật thực hiện, chỉ sau vài năm có thể xuất hiện tình trạng xuống cấp, phát triển tự phát và phá vỡ cấu trúc ban đầu. Quy hoạch vì thế đóng vai trò như khung xương chiến lược, bảo đảm sự ổn định qua nhiều giai đoạn, nhiều nhiệm kỳ, thay vì bị điều chỉnh tùy tiện làm thay đổi bản chất phát triển.

Quan trọng hơn, quy hoạch đô thị không chỉ là câu chuyện về chỉ tiêu đất đai hay mật độ xây dựng, mà là tổ chức đời sống xã hội. Một bản quy hoạch đô thị tốt phải tính đến không gian công cộng, sinh hoạt cộng đồng, yếu tố văn hóa và sinh kế của người dân. Khi được thực hiện nghiêm túc, quy hoạch giúp hình thành những khu đô thị đồng bộ, hài hòa giữa hạ tầng, kiến trúc và cảnh quan; đồng thời bảo đảm cộng đồng cư dân được hưởng lợi từ quá trình phát triển. Ngược lại, nếu buông lỏng quản lý, đô thị có thể trở nên lộn xộn, thiếu bản sắc và tạo ra hệ quả xã hội lâu dài.

Quy trình 6 bước lập quy hoạch đô thị

Do tầm quan trọng, tác động to lớn và trực tiếp tới đất nước, khu vực và đời sống người dân nên việc lập quy hoạch phải trải qua một quy trình nghiêm ngặt.

Dựa trên sự tổng hợp từ Luật Quy Hoạch 2025, Luật Quy hoạch Đô thị và Nông thôn 2025 và Luật Đất đai 2024, quy trình chung nhất có thể được tóm gọn thành 06 bước lập quy hoạch đô thị cơ bản như sau:

Bước 1: Lập và Phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch.

• Xác định lý do, sự cần thiết, phạm vi, ranh giới và mục tiêu của quy hoạch;
• Trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt “đề bài” này làm căn cứ triển khai.

Bước 2: Tổ chức Lập quy hoạch.

• Lựa chọn đơn vị tư vấn (nếu có);
• Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin, tài liệu;
• Xây dựng nội dung quy hoạch/đồ án quy hoạch (bao gồm thuyết minh và bản vẽ).

Bước 3: Lấy ý kiến.

• Tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, chuyên gia và cộng đồng dân cư chịu tác động;
• Tổng hợp, tiếp thu và giải trình các ý kiến đóng góp để hoàn thiện hồ sơ.

Bước 4: Thẩm định quy hoạch.

• Thành lập Hội đồng thẩm định hoặc giao cơ quan chuyên môn thực hiện;
• Đánh giá sự phù hợp với quy hoạch cấp cao hơn, tính khả thi và tuân thủ pháp luật.

Bước 5: Phê duyệt là bước quan trọng nhất trong 6 bước lập quy hoạch.

• Cơ quan có thẩm quyền (Quốc hội/Chính phủ/UBND các cấp) xem xét hồ sơ và báo cáo thẩm định;

• Ban hành Quyết định phê duyệt quy hoạch.

Bước 6: Công bố và Thực hiện.

• Công bố công khai nội dung quy hoạch (chậm nhất 15 ngày sau khi phê duyệt) để người dân và tổ chức biết;
• Cắm mốc giới (đối với quy hoạch đô thị/xây dựng) và triển khai kế hoạch thực hiện.

Đây là đường link về Quyết định nhiệm vụ quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm, cái quyết định này chính là “đề bài”. Nó xác định phạm vi (Hà Nội), mục tiêu (Văn hiến – Văn minh – Hiện đại), tầm nhìn (100 năm) và các yêu cầu kỹ thuật để các đơn vị tư vấn dựa vào đó mà thực hiện.

Do đó, Quyết định 813/QĐ-UBND ngày 21 tháng 2 năm 2026 thuộc Bước 1 trong 6 bước lập quy hoạch vì nó phê duyệt nhiệm vụ lập quy hoạch, chứ chưa phải là quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch ở Bước 5.

Đến đây tôi hy vọng bạn đã hiểu về “quy trình 6 bước lập quy hoạch”, ngoài ra khi muốn tham gia vào thị trường BĐS hoặc có nhu cầu mua bán nhà thì Ebook Pháp lý BĐS chính là dành cho bạn. Và nếu có nhu cầu mua nhà hãy liên hệ trực tiếp với tôi qua hotline: 0362-247-365 để được tư vấn.

Xin cảm ơn.