Quy Hoạch Đại Lộ Cảnh Quan Sông Hồng: Sự Thật Đằng Sau

Đầu năm 2026 thị trường Bất động sản Hà Nội có hai thông tin được quan tâm nhất đó là thông tin về Đại lộ cảnh quan sông Hồng và Đề án quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm. Báo chí một ngày ra vài tin, mạng xã hội (MXH) thì tràn ngập trên news feed không thể nào đếm được.

Được mọi người gán cho cái mác am hiểu về quy hoạch và thị trường địa phương, từ cuối tháng 1/2026 đã có rất nhiều người hỏi tôi thực hư thế nào, tâm trạng chủ yếu là bất an, lo lắng. Bài này viết ra để nói về quy hoạch đại lộ cảnh quan sông Hồng

Lịch sử quy hoạch đại lộ cảnh quan sông Hồng

Khi tôi phân tích một vấn đề, một trong những phương pháp luận mà tôi ưa thích chính là “lật lại lịch sử” (Chronological / Time-series analysis). Ưu điểm của phương pháp này là: (1) Nhìn ra quy luật thay vì chạy theo tin tức, (2) Phát hiện ra điểm bùng nổ và (3) Để đánh giá đúng bản chất sự việc.

Dưới đây là dòng thời gian của cái gọi là quy hoạch đại lộ cảnh quan sông Hồng đã được tôi chia ra theo từng giai đoạn:

• 1994: Dự án Trấn sông Hồng → đề xuất đầu tiên, dừng do trị thủy;
• 2006–2008: Dự án “Thành phố hai bên sông Hồng” (hợp tác Hà Nội – Seoul) → dừng;
• 2015: Dự án quy hoạch hai bên bờ sông Hồng (tài trợ nghiên cứu bởi Hàn Quốc) → không hoàn thành;
• 2017: Nghiên cứu quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng (tỷ lệ 1/5.000) → tranh cãi, chưa triển khai;
• 2020–2021: Đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng → được hoàn thiện và thông qua (đây là điểm bùng nổ/turning point, phê duyệt chỉ là vấn đề thời gian thôi);
• 2022–2025: Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng chính thức được phê duyệt.

Đấy, lịch sử chỉ ra rằng không có cái quy hoạch nào tên là Đại lộ cảnh quan sông Hồng ở đây cả, nếu hiểu về quy hoạch thì đơn giản nó chỉ là hai con đường chạy ven sông Hồng mỗi bên dài 40km (tôi đã viết về nó từ 2023, bạn “xem ở đây”) nằm trong một quy hoạch tổng thể đồ sộ hơn có tên chính thức đã được phê duyệt có tên Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng.

Lịch sử cũng đã nói lên quyết tâm theo đuổi của Hà Nội với quy hoạch hai bên sông Hồng ròng rã hơn 30 năm, nó chắc chắn phải rất có ý nghĩa tới sự phát triển của Thủ Đô. Đây cũng là quy hoạch có thời gian chuẩn bị lên phương án lâu nhất mà tôi từng thấy trong suốt sự nghiệp của mình.

Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng là gì?

Cả một đề án dài hàng nghìn trang, để tóm tắt lại trong vài dòng không tránh khỏi sai sót, nhưng nếu không định nghĩa nó là gì thì chúng ta sẽ không biết mình đang nói về cái gì. Thế nên tôi xin mạn phép định nghĩa nó thế này:

Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng là dự án cụ thể hóa định hướng phát triển Thủ đô, lấy sông Hồng làm trục không gian cảnh quan trung tâm, kết nối hai bờ và mở rộng đô thị Hà Nội theo hướng hiện đại.

Quy hoạch hướng tới xây dựng một hành lang đô thị xanh – văn hóa – sinh thái trên tổng diện tích khoảng 11.000 ha sẽ vừa phát triển kinh tế (thương mại, dịch vụ, du lịch), vừa bảo tồn giá trị lịch sử, cảnh quan và làng nghề ven sông.

Đồng thời, đây là quy hoạch tổng thể quy mô lớn (chiều dài khoảng 40km), tích hợp hạ tầng, dân cư, không gian công cộng và đặc biệt là yêu cầu thoát lũ, nhằm phát triển bền vững và nâng tầm diện mạo đô thị Hà Nội.

Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng triển khai thế nào?

Một trong những tư duy khác khi tôi phân tích một vấn đề đó là tư duy dựa trên bằng chứng (Evidence-based thinking và hoặc Data-driven thinking, Fact-based analysis, Evidence-based approach). Cái này có thể do được đào tạo chuyên nghành Luật nên có suy nghĩ như thế, nhưng dù sao thì từ phần này chúng ta sẽ bàn sự việc theo kiểu tư duy của tôi.

11.000ha trong quy hoạch phân bổ thế nào?

Mặc dù ngày 25/12/2025 UBND Tp Hà Nội có ban hành “Quyết định số 6142/QĐ-UBND” phê duyệt Nhiệm vụ Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng nhưng về cơ bản tổng diện tích vẫn là khoảng 11.000ha, trong đó có đến 30% là diện tích sông Hồng, diện tích dành cho không gian cây xanh là 49,7%. Thế có nghĩa là chúng ta sẽ còn lại khoảng 2290 ha để dành cho các mục đích khác.

Các khu vực cụ thể sẽ có những gì?

Với chiều dài khoảng 40km kéo dài từ Đan Phượng đến Thường Tin, trải rộng hai bên bờ sông Hồng (thế nên tổng chiều dài Đại lộ ven sông Hồng mới là ~80km) , quy hoạch sẽ phân ra làm 3 khu vực lớn, bao gồm:

Từ huyện Đan Phượng đến đầu khu vực Phú Thượng

Chủ yếu là các dịch vụ công cộng như công viên chuyên đề, mô hình trang trại đô thị, các khu vực đa chức năng. Định hướng bảo tồn không gian sinh thái ven sông, gắn với phát triển các hoạt động văn hóa, vui chơi giải trí, thể dục thể thao, phục vụ nhu cầu sinh hoạt cộng đồng.

Minh chứng cho điều này chính là “công viên gần 20ha” vừa được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt theo Quyết định số 6268/QĐ-UBND ngày 17/12/2025.

Từ 146 An Dương Vương xuống đến cầu Thanh Trì

Đây là khu vực đa chức năng bao gồm với các công trình công cộng, văn hóa, thương mại dịch vụ, không gian cảnh quan thúc đẩy tiện nghi giải trí của đô thị (ở khu vực bãi giữa/đây là một đột phá trong việc khai thác tiềm năng của khu vực).

Thế nên trong bản thuyết minh sử dụng đất trong quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm cả khu vực này đã đổi sang mầu đỏ (bao gồm đất công cộng dịch vụ).

Nhưng tôi sẽ nói ở bên dưới cụ thể hơn.

Từ Thanh Trì xuống Thường Tín.

Khu vực này vẫn là tiếp tục phát huy các giá trị và lợi thế tự nhiên, cùng với đó là phát triển du lịch dựa trên việc bảo tồn văn hóa, tiếp nữa cũng giống với 2 khu vực trên là phát triển các khu đa chức năng gắn với các hoạt động thương mại, dịch vụ

Việc mới đây “Hà Nội thông qua Nghị quyết hỗ trợ toàn diện cho phát triển làng nghề” cùng với việc triển khai xây dựng “Đề án tổng thể phát triển làng nghề trên địa bàn TP. Hà Nội” giai đoạn 2024-2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã chứng minh Hà Nội đang thực hiện những gì có trong quy hoạch mà tôi sắp nói bên dưới.

Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng có di dời dân không?

Chủ đề di dân ra khỏi nội đô đang là một đề tài nóng trên mạng sau khi có thêm thông tin về Quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm. Bây giờ chúng ta nói về việc “có di dời dân ngoài đê không?”, có hay không thì phải dựa vào văn bản gốc của quy hoạch phân khu hai bên sông Hồng nhắc tới vấn đề sử dụng quỹ đất & chỉnh trang đô thị như thế nào? Và đây là những gì được nhắc tới:

• Quy hoạch ưu tiên quỹ đất cho hạ tầng xã hội, cây xanh, công cộng, mật độ xây dựng thấp;
• Giữ lại và cải tạo phần lớn dân cư hiện hữu (~215.000 người), hạn chế phát sinh mới ngoài bãi sông;
• Di dời có lộ trình các khu dân cư nguy hiểm (vùng sạt lở, lòng sông, vi phạm đê điều). (*trong lần điều chỉnh có thêm – định hướng hình thành các “khu đô thị tái định cư” đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm điều kiện sống tốt hơn cho người dân, đồng thời sử dụng hiệu quả quỹ đất ven sông – nguồn “Báo Nhân Dân”);
• Dành khoảng 5% quỹ đất tại chỗ để tái định cư, giãn dân;
• Đất xây mới bố trí hợp lý theo địa hình, ưu tiên phục vụ tái định cư và giảm tải nội đô;
• Phát triển đa dạng chức năng: nhà ở, công cộng, trường học, bãi đỗ xe, dịch vụ, di tích… ;
• Công trình thiết kế thích ứng với lũ (tầng 1 linh hoạt sử dụng);
• Chỉnh trang đô thị theo hướng đồng bộ hạ tầng – bảo tồn di sản – tăng không gian xanh;
• Dự báo sơ bộ đến năm 2045, dân số khu vực quy hoạch khoảng 300.000-350.000 người, trong đó có phần dân số bổ sung phục vụ tái thiết đô thị và nhu cầu tái định cư (mới đưa vào 2025, có lẽ là dân từ phố cổ sang).

Vì sao lại có điều này, mời các bác đọc bài: “Quy Hoạch Hà Nội 100 Năm “Xóa Trắng” Những Khu Nào?”.

Tứ Liên và những khu vực ngoài đê của Tây Hồ thì sao?

Những dữ liệu “đáng để nhìn thấy”.

Dựa trên các quyết định sau: Quyết định số 434/QĐ-UBND ngày 23/01/2024 về việc phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2024 quận Tây Hồ, Quyết định số 119/QĐ-UBND ngày 08/01/2025 về việc phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2025 quận Tây Hồ, Quyết định số 2567/QĐ-UBND ngày 22/05/2025 về việc điều chỉnh, bổ sung kế hoạch sử dụng đất năm 2025 (trong đó có cập nhật dự án lớn như cầu Tứ Liên với diện tích thu hồi khoảng 24 ha) cùng với các dữ liệu về tổng diện tích cụ thể của các phường thuộc quận Tây Hồ cũ, ta có: Tứ Liên diện tích 351 ha, Yên Phụ là 144 ha, Nhật Tân là 103,5 ha, nhưng nếu phân tích kỹ hơn ta sẽ thấy.

• Ở Tứ Liên trên 290ha là đất nông nghiệp (đất bãi bồi, mặt nước, trồng cây…), đất phi nông nghiệp còn lại bị chia ra thành nhiều tiểu mục, các phần ONT, ODT rơi vào khoảng 45 ha
• Ở Nhật Tân “gần 100ha diện tích không phải đất ở” (Bài báo này bị sai lỗi đánh máy 34 ha thành 340 ha) trên tổng diện tích 103,5 ha, riêng diện tích đất trồng đào đã hơn 50ha, toàn bộ nằm ngoài đê, vậy thì diện tích bị ảnh hưởng bởi quy hoạch hai bên sông Hồng có lẽ chưa đến 1 ha (chủ yếu ở ngõ 464 Âu Cơ).
• Phường Yên Phụ (cũ) là khu vực có nhiều đất phi nông nghiệp nhất, chiếm khoảng 60% tổng diện tích của phường.
• Ở Quảng An và Phú Thượng ngoài đê 98% toàn là đất cây xanh hoặc không sổ.

Vậy Tây Hồ có di dân trong quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng không?

Tại sao phải di dân khi quỹ đất còn lại để tái định cư tối thiểu đang gấp 9 lần khu đô thị Ciputra và bạn có biết trong Ciputra đang có 50 tòa chung cư và 2.500 căn biệt thự không?

Khu vực ngoài đê thực tế đang xảy ra chuyện gì?

Quy hoạch là có thật.

Tuy Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội vừa “đề xuất lùi thời hạn hoàn thành quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng” đến tháng 7/2026. Nhưng cái này là dễ hiểu vì đề án quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm có nội dung gộp mọi quy hoạch hiện có vào một bản quy hoạch chung, tránh chồng chéo.

Thế nên, quy hoạch phân khu hai bên sông Hồng sẽ vẫn tiếp tục.

Chuyển mục đích sử dụng đất là có thật.

Theo bản đồ định hướng phát triển không gian đến 2045 đính kèm báo cáo thuyết minh quy hoạch thủ đô tầm nhìn 100 năm thì 99% khu vực ngoài đê của quận Tây Hồ (cũ) đều đã chuyển sang mầu đỏ.

Đây là loại bản đồ có tỉ lệ lớn hơn 1/5000, thế nên “mầu đỏ” thường sẽ gộp chung cả đất ở, thay vì chỉ đơn thuần là đất Công cộng, Hỗn hợp (bao gồm luôn cả Thương mại, dịch vụ). Đây là sự khác biệt rất lớn, mầu của các loại đất không phải trên mọi tỉ lệ đều có ý nghĩa như nhau.

Hà Nội vẫn cấp phép xây dựng bên ngoài đê

Trên mạng và truyền thông loan tin “Hà Nội tạm “đóng băng” cấp phép xây dựng trên 11.000 ha từ cầu Hồng Hà đến Mễ Sở”

Tuy nhiên thực tế chỉ có phường Hồng Hà (có bao gồm các khu vực ngoài đê thuộc Phú Thượng, Nhật Tân, Quảng An, Tứ Liên, Yên Phụ của quận Tây Hồ cũ) đang tạm dừng cấp giấy phép xây dựng ở những khu vực nhất định. Trên “trang thông tin điện tử của phường Hồng Hà” có ghi rất rõ ràng “Đối với các công trình chưa thực hiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định, UBND phường yêu cầu khẩn trương tham mưu ban hành Thông báo tạm dừng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình nằm trong ranh giới đã xác định thuộc phạm vi dự án; hoàn thành trước ngày 03/3/2026. Đồng thời, hướng dẫn rõ phạm vi khu vực được cấp phép và khu vực tạm dừng cấp phép, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân, không để xảy ra tình trạng gián đoạn, kéo dài thời gian giải quyết thủ tục hành chính”.

Việc này theo như hiểu biết của tôi là dùng để “kiểm đếm” hiện trạng và tối ưu hóa việc đền bù giải tỏa, tránh thất thoát ngân sách sau này

Nhưng hãy lưu ý, đây là dừng cấp phép trong phạm vi Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng, chứ không phải là thu hồi đất cho Quy hoạch phân khu hai bên sông Hồng, hai chuyện này khác nhau.

Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng là gì?

Nếu bạn ở Tây Hồ, nói một cách dân dã thì cái dự án nghe kinh khủng khiếp, tên oai như cóc “Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng” thực ra nó là cái đường Đê Quai sẽ được mở rộng ra thành 80m thôi.

Cái quy hoạch này cũng có từ lâu rồi, dân Bất động sản chẳng lạ gì, dân Tứ Liên, An Dương, Phúc Xá…biết lâu rồi, chỉ có mấy ông “House Puma Online” là không biết thôi.

Nhà mà dính quy hoạch đoạn đó, có gì lạ đâu. Cái hình bên dưới chính là quy hoạch Đại lộ cảnh quan sông Hồng (đánh dấu đỏ) và cả cầu Tứ Liên đấy ạ

Tại sao tôi nghe nói đến thu hồi đất ngoài đê?

Như trên đã đề cập, quận Tây hồ đã có kế hoạch thu hồi 24 ha đất phục vụ dự án cầu Tứ Liên theo Quyết định số 2567/QĐ-UBND ngày 22/05/2025. Cái này không hề liên quan đến quy hoạch phân khu hai bên sông Hồng.

Tại sao lại có nhiều thông tin không chính xác về quy hoạch Hà Nội?

Hiện nay có rất nhiều thông tin không chính xác về quy hoạch đại lộ ven sông Hồng, quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm, chúng có thể từ quán trà đá, mạng xã hội thậm chí là từ các nguồn tin được coi là “chính thống”. Dù chúng được lan truyền một cách vô tình hay cố ý thì tựu chung lại, tôi có thể khái quát vài nguyên nhân dẫn đến việc người ta lan truyền những thông tin chưa chính xác này tới tai bạn.

Thiếu kiến thức về quy hoạch

Bất động sản, trong đó có quy hoạch là một hệ thống phức tạp đòi hỏi người tiếp nhận phải có một lượng kiến thức nền tảng nhất định không chỉ là về quy hoạch nói chung (quy trình, trình tự, thủ tục, phương pháp…) mà còn cả những thứ liên quan khác bao gồm kiến thức về Luật, Bất động sản…

Quy hoạch, nó không phải chỉ là đất mầu gì hay quy hoạch loại nào ! Thế nên chuyện truyền tai nhau “ngoài đê bay sạch” không có gì khó hiểu

Thiếu thông tin

Tôi dám chắc 99% những người đang mạnh miệng lan truyền thông tin về quy hoạch Hà Nội chưa từng đọc Quyết định số 1045/QĐ-UBND hay Quyết định số 813/QĐ-UBND, họ lại càng không biết dựa vào đâu để Hà Nội tạo ra mấy cái quyết định đó.

Có quyết định đấy, rồi cuối cùng có làm gì khi chính quyền kêu gọi đóng góp ý kiến không? Hay Nhà nước thu nhà rồi lại kêu “em biết gì đâu” – ủa, có share, có nghe nói, có bàn ở quán trà đá mà.

Mình nói nhỏ nhé, chiều 28/3/2026, tại kỳ họp thứ nhất HĐND thành phố Hà Nội khóa XVII đã biểu quyết thông qua Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm rồi đấy.

Thiếu khả năng kiểm chứng

Thời đại thông tin dễ tiếp cận, chỉ cần lướt face, lướt tiktok là có tin, áp lức từ các KOL cũng khiến các trang tin phải sản xuất nhiều hơn, hot hơn, drama hơn nhưng cũng “ít chính xác hơn”. Nó khiến não chúng ta càng ngày càng cần nhiều dopamine, khổ một cái, hình như nếu đưa tin “quy hoạch sẽ làm cuộc sống tốt hơn” sẽ không ai thèm để ý hoặc nếu viết một bài dài hơn 3000 chữ vẫn chưa hết ý, sẽ rất ít người đủ kiên nhẫn đọc hết, nói gì lan tỏa.

Người ta tiếp cận rất nhanh nhưng không bao giờ tự hỏi: thông tin ấy có đúng không?, có bị cắt ghép không?, ai là người đầu tiên đưa tin, nguồn tin có đảm bảo không?

Vì mục đích trục lợi

Người ta có thể vô tình chia sẻ thông tin không chính xác về quy hoạch vì họ thiếu hiểu biết, không có khả năng khiểm chứng, bị ảnh hưởng bởi tâm lý đám đông, thích thể hiện. Nhưng thông qua việc quan sát tin tức tôi tin rằng có rất nhiều cá nhân/tổ chức đã cố tình lan truyền thông tin không chính xác để đạt được mục đích riêng của họ, ví dụ:

• Hầu hết các thông tin liên quan đến di dân trong nội đô đều được khơi mào hoặc chia sẻ mạnh mẽ nhất từ những người đang bán các dự án ở ngoại thành Hà Nội, những người đang ôm đất ven đô, những người đang bị kẹt hàng ở Văn Giang, Cổ Loa, Sóc Sơn, Hòa Bình (nhóm này là nhiều nhất)
• Hầu hết các thông tin quy hoạch trắng khu trung tâm, đuổi dân nội đô ra rìa với các thuyết âm mưu như bần cùng hóa tầng lớp trung lưu cũ, hợp thức hóa cướp đất, không tính đến mưu sinh của dân, tham nhũng chính sách, chia sẻ miếng bánh đất vàng…đều có nguồn gốc từ Cali với mục đích kích động, lôi kéo những người thiếu hiểu biết, không có khả năng kiểm chứng thông tin nhằm xuyên tạc các chính sách của Nhà nước về đất đai.
• Hoặc có những page, trang tin rất nhiệt tình phân tích tỉ mỉ rằng khi di dời 860.000 người trong phố thì tái định cư ở đâu?, xu hướng 10 năm tới là gì? Vân vân và mây mây, nhưng tóm lại thì cuối cùng tốt nhất vẫn là nên về Văn Giang, khu Olympic hoặc sang Đông Anh. Tôi không biết họ có kiến thức không hay giả ngu, nhưng tôi tin, nhưng trang truyền thông nhiều lượt truy cập, nhiều follow như họ sẽ không bao giờ lên tin mà “chỉ để kiếm vài view”.