Quy Hoạch Hà Nội 100 Năm “Xóa Trắng” Những Khu Nào?

I – Tôi hiểu thế nào về báo cáo?

Bỏ những thứ đã đầy trên báo về quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm — như các cực phát triển, GRDP, các trục, mục tiêu… — tôi chỉ nói về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chung và quy hoạch phân khu trong bài viết này. Từ giờ thuật ngữ “quy hoạch” chỉ được gói gọn trong lĩnh vực BĐS.

1. Quy hoạch Hà Nội 100 năm ở đâu ra?

Ngay mục đầu tiên trong phần “Lý do và sự cần thiết lập Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội”, báo cáo ghi rất rõ ràng:

Hiện nay, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 258/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để thực hiện các dự án lớn, quan trọng trên địa bàn Thủ đô, do đó, việc rà soát và điều chỉnh tổng thể 02 quy hoạch để tổ chức lập 01 Quy hoạch Tổng thể Thủ đô tại thời điểm này là hoàn toàn cần thiết, có cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn. — Báo cáo thuyết minh QHTT Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm, Phần I

2. Về bản đồ quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ)

Hình 1: Bản đồ dự kiến QHSDĐ Hà Nội đến 2065

Hình ảnh trên cho thấy bản đồ dự kiến QHSDĐ mới của Hà Nội — nhưng khi soi kỹ với chút kiến thức về quy hoạch, bạn sẽ thấy: 80% diện tích Tây Hồ vẫn là quy hoạch phân khu A6, phần Bắc Từ Liêm vẫn là quy hoạch phân khu (1-6 và H2-1), Ba Đình vẫn là H1-2, khu Hoàn Kiếm – Hai Bà Trưng vẫn là H1-1…

Duy chỉ có vài quy hoạch như quy hoạch sông Hồng là có chút thay đổi, cụ thể ở Tây Hồ, những khu vực ngoài đê của Phú Thượng, Nhật Tân, Quảng An, Tứ Liên, Yên Phụ giờ 99% đã trở thành “đất dịch vụ công cộng đô thị” (ký hiệu màu đỏ). Ở Hình 4, Khu vực Thụy Khuê cũng chung số phận như Tứ Liên, đã thành đất cộng cộng, trong quy hoạch A6 không có (tôi đã viết về điều này trước đây). Nhìn hình 2 bên dưới là quy hoạch A6 cũ để so sánh những khu như Xuân La, Quảng An không có sự thay đổi so với quy hoạch mới (Hình 1 và 4).

Hình 2: Quy hoạch A6 Tây Hồ

Nếu zoom kỹ hơn (hình 1), chúng ta còn thấy các địa danh vẫn ghi là “quận” thay vì “phường” như bây giờ — có nghĩa rằng các quy hoạch cũ vẫn được duy trì. Điều này hoàn toàn hợp lý theo tinh thần gộp các quy hoạch cũ thành 1 quy hoạch như đã nói ở trên.

Tại sao vậy? Bởi vì lập một quy hoạch không phải chuyện ngẫu hứng — nó ảnh hưởng đến mọi mặt đời sống, kế sinh nhai, quyền lợi của người dân; nó tốn rất nhiều chi phí thậm chí là khổng lồ, nên cần một quy trình 6 bước cực kỳ nghiêm ngặt trước khi được thông qua. Việc sử dụng lại các quy hoạch cũ giải quyết được rất nhiều vấn đề, đặc biệt là tiết kiệm ngân sách và tính hợp lý đã được chứng minh.

Hình 3: Sự phát triển của quy hoạch Hà Nội qua các thời kỳ

II – Chỗ nào khả năng cao dính quy hoạch?

Đọc tới đọc lui thì cuối cùng vẫn phải quay về vấn đề chính: những khu nào sẽ bị “quy hoạch lại”? (Thuật ngữ nhà nước gọi là “cải tạo, chỉnh trang đô thị”).

Đọc hơn 1.000 trang tài liệu, tôi thấy báo cáo đề cập các nội dung sau:

1. Thừa nhận “điểm nghẽn” của quy hoạch cũ

Ngay từ phần Mở đầu, báo cáo nêu thẳng rằng các quy hoạch trước đây:

“…chưa đủ mạnh để giải quyết triệt để các vấn đề dân sinh bức xúc như: ùn tắc giao thông, ngập úng, ô nhiễm môi trường, văn minh trật tự đô thị, vệ sinh an toàn thực phẩm, tái thiết, cải tạo chung cư cũ, các khu dân cư không đảm bảo tiêu chuẩn đô thị; cần có các giải pháp kỹ thuật và cơ chế ‘đặc biệt’ để tháo gỡ.” — Phần I, mục I: Lý do và sự cần thiết lập Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội, điểm (2)

Đây là lý do lớn khiến phải lập lại quy hoạch tổng thể tầm nhìn 100 năm — và từ đó có thể tự suy ra đâu là những đối tượng của chỉnh trang đô thị lần này.

2. Chung cư cũ – các khu dân cư không đảm bảo tiêu chuẩn đô thị là thế nào?

Trong mục “hiện trạng nhà ở”, báo cáo nhắc đến những loại hình và số liệu đáng chú ý sau:

• Chung cư cũ: Hà Nội hiện có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ, gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư cũ độc lập, phần lớn được xây từ thập niên 1960–1982, loại cấp 3–4. Tiến độ cải tạo bị đánh giá là chậm, thiếu cơ chế, thiếu nguồn lực.
• Nhà ở khu phố cổ: Đặc trưng dạng nhà ống xây từ đầu thế kỷ 19, đã xuống cấp, mật độ xây dựng từ 75–86%, điều kiện vệ sinh và môi trường rất kém. Khoảng 80% số nhà cần đầu tư sửa chữa, trong đó 50% hư hỏng nặng cần sửa chữa lớn. Khu vực này cần bảo tồn tôn tạo kết hợp cải tạo, nhưng vẫn phải giữ nét đặc trưng của phố cổ.
• Nhà ở khu phố cũ: Các nhà ở biệt thự theo kiến trúc Pháp, đẹp, có giá trị thẩm mỹ và sử dụng cao tuy nhiên hiện nay đã xuống cấp do sử dụng sai mục đích, nhiều hộ ở một nhà, chung đụng cơi nới, che vẩy lộn xộn khu vực này cần cải tạo, sắp xếp điều chỉnh mục đích và chủ sử dụng để phát huy đúng giá trí của nhà ở biệt thự.

3. Hà Nội sẽ làm gì để xử lý vấn đề này?

Báo cáo ghi nhận Luật mới cho phép UBND Thành phố cưỡng chế di dời, phá dỡ chung cư nguy hiểm, đồng thời quy định rõ hệ số bồi thường đất (K) để khuyến khích người dân và doanh nghiệp tham gia cải tạo (cái này tôi cũng đã tiên liệu trong bài viết này). Đây là điểm mới so với trước.

Trong Phần VIII, mục VIII — Định hướng, giải pháp phát triển lĩnh vực nhà ở, bất động sản, báo cáo đưa ra định hướng “cải tạo, nâng cấp quỹ nhà ở cũ”, cụ thể:

• Cải tạo các khu tập thể cũ
• Chỉnh trang quỹ nhà ở tại khu phố cổ, phố Pháp
• Cải tạo nhà ở tại làng xóm cũ trong nội đô

Hình 4: Bản đồ quy hoạch không gian đến 2045 — nhấn để xem toàn bộ kích thước

4. Hà Nội lấy đất ở đâu làm công trình công cộng?

Trong khu vực nội đô lịch sử, nếu không thu hồi nhà dân thì đâu là giải pháp cho vấn đề hạ tầng và tiện ích công cộng như mục tiêu của đề án đề ra?

Tại Phần V, báo cáo đưa ra các giải pháp mà tôi thấy vô cùng hợp lý để nhà nước vừa “không mất một đồng giải tỏa nào”, lại vừa giải được bài toán giảm tải cho hạ tầng nội đô, quả là nhất cử lưỡng tiện, cụ thể như sau:

• Nghiên cứu tái cấu trúc toàn diện đô thị, tái thiết đồng bộ theo từng ô phố/đơn vị ở; theo cụm công trình, từng công trình; theo từng khu vực dân cư, làng xóm cũ, các khu chung cư cũ…(Lời bàn: cái này có lẽ xây chung cư mới, khu đô thị trên nền tập thể/chung cư cũ)
• Tái cấu trúc không gian và sử dụng đất, chuyển đổi các cơ sở công nghiệp, kho tàng, các chức năng đô thị không còn phù hợp; kiểm soát không gian cao tầng, giảm mật độ xây dựng, bổ sung không gian công cộng, quảng trường, công viên.

Các cơ sở gây ô nhiễm, cơ sở y tế và các trường đại học, cao đẳng từng bước di dời theo quy hoạch. Quỹ đất sau khi di dời các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm ưu tiên phát triển các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, công viên cây xanh, bến bãi đỗ xe, tiện ích công cộng chất lượng cao, hạn chế ở mức thấp nhất đối với phát triển xây dựng nhà ở mới. Đối với quỹ đất sau khi di dời cơ sở y tế, trường đại học: ưu tiên chuyển đổi thành các công viên cây xanh, bến bãi đỗ xe, tiện ích công cộng chất lượng cao — không phát triển nhà ở. — Phần V, Định hướng tổ chức không gian, mục 1.9.1: Đô thị Trung tâm

III – Khu vực Hồ Tây và phụ cận sẽ thế nào?

Để cho khách quan — vì không ít người sẽ nói ông “bán nhà ở Tây Hồ” thì ông phải nói tốt còn gì” — thế nên tôi sẽ trích dẫn 100% khoản C, mục 1.9.1.1, Phần V — Định Hướng Tổ Chức Không Gian (trang 626/1137) dưới đây để mọi người thấy tầm quan trọng chiến lược của khu vực quanh hồ Tây trong quy hoạch lần này.