6 Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Và Thanh Khoản Của Nhà Đất
Khi mua nhà để ở hoặc cân nhắc đầu tư bất động sản (BĐS), nhà đầu tư (NĐT) thường băn khoăn với những câu hỏi – cái nhà/mảnh đất này có đáng để xuống tiền hay không hoặc mua xong thì liệu có bán được không? Bán được thì trong bao lâu? hoặc những câu hỏi tương tự. Bài viết này sẽ trả lời câu hỏi quan trọng nhất của mọi NĐT – BĐS có những đặc điểm nào thì được gọi là có giá trị xứng đáng để đầu tư?
Để đi vào trong bài viết chúng ta sẽ cùng làm rõ hai khai khái niệm (1) thế nào là giá trị và (2) thế nào là tính thanh khoản?
Giá trị của BĐS không chỉ là thị giá người mua phải trả để sở hữu mà còn phản ánh các yếu tố cấu thành như tính hữu ích khi sử dụng, khả năng sinh lời, tiềm năng phát triển và sự hiệu quả của việc sử dụng dòng vốn.
Tính thanh khoản của BĐS là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt nhanh chóng mà không ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó.
Sau đây chính là 06 yếu tố chính quyết định đến giá trị và tính thanh khoản của một BĐS:
1. Vị Trí.
Ở góc nhìn vĩ mô (vị trí chung)
Bất cứ NĐT nào khi tham gia vào thị trường BĐS đều hiểu vị trị sẽ quyết định đến tính khan hiếm và tính đa mục đích, nếu ở khu vực đó kinh tế kém phát triển, dân cư thưa thớt, cung nhiều hơn cầu, đất chỉ có thể sử dụng với một mục đích ít tạo ra giá trị thì nhà đất ở đó cũng sẽ không đạt hiệu quả dòng tiền cao khi đầu tư vì khi sống ở những nơi đó người dân có ít cơ hội hơn cho cuộc đời mình so với việc sống ở những nơi giao thương phát triển, cái này gọi là lợi thế vị trí chung của khu vực.
Với những người có nhu cầu ở thực, nhà đất gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, giao thông thuận tiện, đáp ứng các nhu cầu cơ bản hàng ngày sẽ là một lựa chọn tối ưu.
Ở góc nhìn vi mô (vị trí riêng)
Trong cùng một khu vực với các tiện ích công cộng như nhau, một căn nhà ở đường lộ sẽ có giá trị cao hơn một ngôi nhà trong hẻm, đường như nhau nhưng cái nhà bên cạnh có hố ga, cột điện, đình chùa… sẽ có giá thấp hơn, cái này chính là vị trí riêng của BĐS.
Chính vì thế, vị trí của BĐS nhất định phải được phân tích và đánh giá theo cả hai góc nhìn là vĩ mô và vi mô, tránh trường hợp như một số NĐT đã mắc phải khi mua nhà ở Hưng Yên, Đông An nhưng giá lại đắt hơn cả ở Tây Hồ hoặc Cầu Giấy.
2. Pháp Lý
Pháp lý là trái tim của BĐS, đặc biệt là mua nhà để ở. Trong cùng một vị trí các BĐS có pháp lý minh bạch, hợp pháp, không vướng mắc sẽ có giá trị cao, dễ dàng giao dịch và đầu tư. Ngược lại, các bất động sản dính quy hoạch, vướng tranh chấp hoặc sử dụng sai mục đích sẽ gặp nhiều rủi ro và có giá trị thấp, khó có thể chuyển nhượng hoặc sinh lời.
Do đó, khi đầu tư BĐS, việc am hiểu các yếu tố pháp lý là một bước cực kỳ quan trọng để bảo vệ giá trị tài sản và giảm thiểu rủi ro tránh tình trạng mua nhà xây dựng trên đất công cộng dịch vụ nhưng tưởng là đất ở lâu dài như một số NĐT thiếu kiến thức đang mắc phải.
Khá nhiều trường hợp người mua nhà để ở đã mua phải nhà quy hoạch, hoặc thậm chí không hiểu các nội dung ghi trên sổ đó như Vợ chồng/cá nhân/hộ gia đình để lường trước các tình huống pháp lý, dẫn đến tranh chấp, kiện tụng không đáng có.
Để hạn chế rủi ro pháp lý, việc có một chuyên gia về pháp luật hoặc môi giới chuyên nghiệp hỗ trợ tư vấn trong quá trình mua bán, đầu tư là một việc vô cùng cần thiết.
3. Tình Trạng Xây Dựng Và Nội Thất
Nhà xây dựng chắc chắn bằng vật liệu xây dựng cao cấp, thiết kế hợp lý, bố trí không gian trong nhà, tiện nghi (hệ thống điện, nước, thiết bị) hiện đại góp phần tạo nên giá trị của bất động sản sẽ khiến ngôi nhà có giá trị cao hơn.
Cộng với đó là nội thất trong nhà được thiết kế tỉ mỷ, gia công bằng những vật liệu tốt, bố trí hợp lý sẽ khiến ngôi nhà sang trọng, tăng tính hữu dụng.
Đầu tư BĐS mà thêm giá trị được cho ngôi nhà/mảnh đất chính là cách phát triển bền vững nhất, người mua nhà với nhu cầu thực cũng rất thích điều này vì sửa chữa một ngôi nhà cũ hoặc xây một ngôi nhà vốn không hề dễ dàng và kéo theo rất nhiều vấn đề, trong trường hợp này “cả hai cùng thắng” chính là một lựa chọn hoàn hảo.
Ngược lại những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm thường chỉ là sang tay, mua đi bán lại, hy vọng giá tăng và chờ một kẻ dại hơn mua nhà mình với giá cao hơn mà thôi.
4. Thông Số Đẹp
Bất cứ tài sản nào cũng sẽ có một thông số chuẩn của nó, BĐS cũng vậy, hãy ví dụ: một mảnh đất có diện tích lớn hơn từ 10-13 lần mặt tiền (diện tích 40m2, mặt tiền 4m), nhà không lỗi phong thủy sẽ được coi là có thông số đẹp, có đến hàng chục thông số khác nhau và trong khuôn khổ bài viết này không thể liệt kê hết nhưng một BĐS đẹp sẽ cần đáp ứng đáp ứng được tiêu chí đó là “THÔNG THOÁNG” (thông không chỉ là ngõ thông hay cụt mà nó là chữ “hanh thông”.
Hanh thông hay không thì nó còn phụ thuộc vào mục đích sử dụng của BĐS đó, ví dụ, mua nhà dòng tiền thì cần có dung lượng thị trường lớn, nhu cầu thuê ở, mặt bằng, văn phòng kinh doanh ở khu vực đó cao. Mua nhà để ở thì ngôi nhà phải thoáng đãng, dễ dàng tiếp cận các nhu cầu trong cuộc sống, môi trường trong lành, an ninh được đảm bảo.
Mua nhà ở Ocean Park Hưng Yên mong muốn cho thuê là một quyết định không hợp lý, còn nếu mua để ở thì với 25 tỷ, anh/chị có thể mua được 3 cái biệt thự ở trung tâm phố Hiến.
5. Tính Hữu Dụng
Tính hữu dụng khi đầu tư BĐS chính là việc nhà đất đó hàng tháng/quý mang lại dòng tiền thế nào, thông thường nếu dòng tiền hàng năm là 2-3%/tổng giá trị BĐS (lúc mua) là hiệu quả, từ 8-10%/năm là xuất sắc.
Còn trong trường hợp mua để ở, chi phí cho việc sửa chữa, duy trì, quản lý, bảo dưỡng nhà dưới 10% thu nhập hàng năm được coi là hợp lý.
Hãy mua một BĐS có giá trị sử dụng chứ không phải “để đó”.
6. Thị Giá Hấp Dẫn.
Hãy thử tưởng tưởng nếu có một cái nhà ở Quảng An, Tây Hồ đường trước nhà 6m bán giá 400tr/m2 so với cái nhà bên Đông Hội, Đông Anh bán 450tr/m2 thì NĐT sẽ mua ở đâu, chắc chắn là mua nhà Tây Hồ rồi, vì so với mặt bằng chung, cái nhà Tây Hồ kia quá rẻ, còn bên Đông Anh lại quá đắt.
Bất kỳ ngôi nhà nào bán với giá thấp hơn thị trường đều có thanh khoản nhanh chóng, trong thị trường BĐS có một điều cần ghi nhớ, đồ đắt chưa chắc đã là đồ tốt, của rẻ chưa chắc là của ôi, điều quan trọng là kiến thức về xác định giá trị BĐS của anh/chị đến đâu mà thôi.
Giá trị và tính thanh khoản của nhà đất không chỉ phụ thuộc vào giá bán mà còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố như vị trí, pháp lý, chất lượng xây dựng, thông số đẹp, tính hữu dụng và thị giá. Một nhà đầu tư thông minh luôn xem xét kỹ lưỡng các yếu tố này để đưa ra quyết định sáng suốt, tối ưu lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro. BĐS không chỉ là tài sản, mà còn là chiến lược đầu tư dài hạn. Hãy trang bị cho mình kiến thức vững chắc để tận dụng tối đa cơ hội trên thị trường!
