BĐS Nâng Cao

05 Yếu Tố Tác Động Thị Trường Bất Động Sản Nhà Đầu Tư Nên Biết

THẮNG TÂY HỒ – Thị trường bất động sản (BĐS) tăng trưởng nhờ vào nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm cả yếu tố kinh tế vĩ mô và vi mô. Dưới đây là 05 yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản:

1. Tăng Trưởng Kinh Tế.

Môi giới chúng tôi hay có câu nói thế này “tiền ăn không có thì nhà cửa cái gì?”, tuy chỉ là một câu nói vui nhưng nó đã thể hiện gần như đầy đủ tầm ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế đối với thị trường BĐS. Còn nếu chứng minh một cách rõ ràng và nghiêm túc thì tôi sẽ liệt kê chi tiết lý do sau đây:

  • Khi nền kinh tế phát triển, thu nhập người dân tăng lên, nhu cầu mua nhà ở, đầu tư BĐS cũng tăng, ai giầu cũng sẽ đi qua cửa BĐS thôi;
  • Khi người dân có kinh tế sẽ quan tâm tới đời sống tinh thần nhiều hơn, khi đó khu vực có du lịch phát triển thường kéo theo sự gia tăng giá trị BĐS, đặc biệt là BĐS nghỉ dưỡng;
  • Khi người dân có tiền, nhu cầu mua sắm tăng cao, các trung tâm thương mại, khu kinh tế phát triển mạnh sẽ giúp BĐS thương mại tăng giá trị;
  • GNP tăng trưởng ổn định thường kéo theo sự gia tăng của thị trường BĐS (đừng nhầm lẫn với GDP, nó không chính xác để xác định xu hướng của thị trường BĐS sắp tới);
  • 4 yếu tố bên trên sẽ thúc đẩy PropTech (Công nghệ bất động sản) giúp thị trường minh bạch hơn, giao dịch thuận tiện hơn. Các nền tảng số giúp khách hàng tiếp cận thông tin nhanh chóng, làm tăng tính thanh khoản của BĐS;
  • Khi tầng lớp trung lưu và thượng lưu gia tăng, nhu cầu về nhà ở cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng cũng tăng theo. BĐS hạng sang và nhà ở thông minh cũng ngày càng được quan tâm;
  • Khi kinh tế thế giới phát triển và nền kinh tế trong nước trở nên hấp dẫn, Việt Nam sẽ thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài, nhu cầu thuê và mua bất động sản tăng lên, đặc biệt là văn phòng, khu công nghiệp, căn hộ cho chuyên gia nước ngoài. Sự gia nhập của các tập đoàn lớn vào Việt Nam sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ.

2. Sự Biến Động Dân Số.

Thị trường BĐS dù thế nào cũng không thể thoát khỏi những quy luật chung, trong đó có quy luật Cung – Cầu, BĐS là tài sản có giá trị vì tính hữu dụng của nó (nơi ở, làm việc, tư liệu sản xuất), chính vì thế nó sẽ bị mất giá khi không có đối tượng sử dụng, ở đây là con người. Nói cách khác, sự tăng giảm dân số ở một khu vực nhất định sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS ở khu vực đó, cụ thể;

  • Sự gia tăng dân số, đặc biệt là ở các thành phố lớn, làm tăng nhu cầu về nhà ở, văn phòng, khu thương mại;
  • Xu hướng di cư từ nông thôn ra thành thị thúc đẩy nhu cầu phát triển bất động sản đô thị nhưng đồng thời sẽ làm giảm giá trị ở khu vực nông thôn.

Việc này là đúng ở mọi thị trường, chứ không chỉ ở Việt Nam mới có, khi dân số ở Nhật Bản giảm, đến năm 2018 đã có khoảng 8,5 triệu căn nhà bị bỏ hoang, chỉ cần bỏ ra 23000 USD (tương đương 575 triệu VND) là đã sở hữu một căn nhà 250m2. Chỉ 2,3tr/m2, một con số trong mơ với rất nhiều người Việt Nam, trong khi thu nhập trung bình của người Nhật là 39.000USD/năm, còn Việt Nam mình chỉ là 4000USD/năm.

3. Chính Sách (Pháp Luật) Về BĐS Của Nhà Nước.

Tôi chắc chắn một điều rằng pháp luật đóng vai trò dẫn dắt và điều tiết thị trường BĐS, ví dụ như bồi thường đất theo giá thị trường hoặc gần đây đang có dự thảo đánh thuế sở hữu nhiều BĐS có thể hạn chế đầu cơ, giúp thị trường ổn định hơn. Tuy nhiên, nếu thuế quá cao, có thể làm giảm động lực đầu tư.

Ngoài ra, chính sách tiền tệ là một công cụ quan trọng để điều tiết thị trường BĐS. Khi lãi suất cho vay thấp, nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vốn, kích thích giao dịch và đẩy giá BĐS tăng. Ngược lại, chính sách siết chặt tín dụng khiến dòng tiền vào BĐS giảm, thanh khoản kém đi và giá có thể chững lại hoặc giảm.

Đầu tư công cũng là yếu tố tạo nên sự chênh lệch giá trị BĐS giữa các khu vực. Những nơi có quy hoạch tốt, giao thông phát triển, được đầu tư mạnh về tiện ích sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư và người mua. Ngược lại, những khu vực bị điều chỉnh quy hoạch bất lợi có thể khiến BĐS giảm giá trị.

Có thể thấy, chính sách pháp luật của Nhà nước có ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường BĐS, tác động trực tiếp đến cung – cầu, giá cả và tính thanh khoản của thị trường.

4. Cung Tiền Và Lãi Suất

BĐS là còn là cuộc chơi của dòng tiền thông minh, ở đâu đầu tư hiệu quả ở đó sẽ có dòng tiền, ở đâu có dòng tiền, ở đó sẽ có lợi nhuận, ở đâu có cơ hội tạo ra lợi nhuận, ở đó lại có dòng tiền. Nó đơn giản là sự xoay vòng các loại tài sản của những nhà đầu tư dựa trên hiệu suất sử dụng dòng tiền.

Khi cung tiền tăng, dòng vốn dồi dào hơn, ngân hàng cho vay giá rẻ, khả năng lạm phát tăng, những người gửi tiền trong ngân hàng nhanh chóng chuyển sang một loại tài sản ít rủi ro hơn, có thể chống đỡ lại được tình trạng tiền bị mất giá, trong trường hợp này thường sẽ là BĐS, ngoại tệ hoặc vàng. Hơn thế nữa, lúc này ngân hàng dễ dàng cho vay, nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn rẻ để mua BĐS. Điều này làm tăng cầu, đẩy giá bất động sản lên.

Ngược lại, khi lãi suất tăng, nhà đầu tư có thể lại chuyển từ BĐS (thường có hiệu suất dòng tiền trung bình 3-5%/năm) sang gửi tiết kiệm hoặc những kênh đầu tư khác có lợi nhuận cao hơn, họ bắt đầu bán nhà nhiều hơn làm tăng cung. Vào lúc này, chi phí vay mua nhà cũng cao hơn, nhiều người hạn chế vay, làm giảm nhu cầu đầu tư, giá BĐS có thể chững lại hoặc giảm.

Với kiến thức này, nhà đầu tư cần theo dõi chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước để đưa ra quyết định hợp lý trong đầu tư BĐS.

5. Tâm Lý Thị Trường.

Trong một trạng thái bình thường hội đủ 4 yếu tố bên trên thì thị trường BĐS sẽ rất hưng phấn là một lẽ đương nhiên chứng tỏ thị trường đang phát triển bền vững.

Nhưng vẫn có một câu hỏi được đặt ra là, nếu kinh tế chậm phát triển, chính sách tiền tệ bị thắt chặt, dân số giảm, chính sách pháp luật đang hạn chế BĐS thì thị trường có tạo “sóng” được hay không? Câu trả lời là hoàn toàn có thể, vì thị trường ngoài việc có những NĐT xuống tiền bằng lý trí, còn có rất nhiều người đầu tư bằng cảm xúc, và cảm xúc thì luôn có cách để tác động.

Thị trường BĐS có những đặc điểm riêng không phải ai cũng hiểu rõ, cũng không phải ai cũng biết cái gì sẽ tác động để nó tăng hay giảm, còn những chủ đầu tư thì hiểu rõ điều này, nên mới có tình trạng thổi giá BĐS dù chỉ với một yếu tố duy nhất được sự dụng là Tâm lý thị trường, để rồi cuối cùng hậu quả của sự thiếu hiểu biết chính là thua lỗ, chôn vốn, thậm chí là ảnh hưởng đến cả một nên kinh tế.

Tôi hy vọng từ bài viết này quý anh/chị nhà đầu tư sẽ sáng suốt hơn trong việc nhận định khi nào nên xuống tiền, đâu là lùa gà?, để sử dụng đồng tiền trên thị trường BĐS một cách hiệu quả nhất.