4 Lý Do Khiến Bạn Thua Lỗ Khi Đầu Tư Vào Bất Động Sản
Tôi phải thừa nhận những người đã đầu tư vào bất động sản (BĐS) hầu hết là những người rất giỏi, ít nhất là trong lĩnh vực mà họ đang hoạt động, vì không có tiền thì làm sao dám mua cái nhà. Nhưng giỏi trong lĩnh vực của họ không có nghĩa là sẽ giỏi luôn cả trong BĐS, chẳng thế mà mới có chuyện rất nhiều nhà đầu tư (NĐT) bị thua lỗ, kẹt hàng, chôn vốn, trở thành con nợ, thậm chí là nợ xấu mức 5 của ngân hàng.
Trong suốt hơn 15 năm làm nghề môi giới BĐS được tiếp xúc với rất nhiều NĐT, thua lỗ cũng có, thành công cũng có, tôi đã tổng hợp lại được 4 nguyên nhân khiến hầu hết NĐT sẽ thất bại khi đầu tư vào thị trường BĐS
1. Thiếu Kiến Thức Về BĐS
Một trong những lý do quan trọng nhất dẫn đến việc NĐT thua lỗ khi tham gia vào thị trường BĐS chính là thiếu kiến thức, thậm chí là không có kiến thức cơ bản, họ chỉ đơn thuần nghĩ rằng mua cái nhà, mảnh đất nào đó rồi vài tháng sau sẽ bán đi để kiếm vài trăm triệu, nếu cẩn thận hơn thì sẽ nghiên cứu cái chung cư này, chủ đầu tư kia thế nào, tiến độ dự án, thanh toán ra sao? Mọi thứ chỉ dừng lại ở đó, thế nên mới có chuyện NĐT mua nhà ở tận Hưng Yên giá như Hà Nội của chủ đầu tư uy tín nhưng sau đó phát hiện ra nhà đất chỉ có thời hạn sử dụng 50 năm do xây trên đất công cộng dịch vụ.
Hầu hết NĐT thua lỗ không biết hoặc chưa từng nghe nói về các đặc điểm của thị trường BĐS là gì? Hoặc biết nhưng họ thực sự không hiểu, khi môi giới nói rằng BĐS có tính bất động và tính khan hiếm, thì nhận ngay cái bữu môi – ơ, cái đấy mà mày cũng nói được. Nhưng hỡi ôi, nếu hiểu thì anh/chị đã tắt ngay điện thoại khi có đứa giới thiệu với anh/chị cái dự án khỉ gió nào đó bên tận Đông Anh đang bán giá 500tr/m2 vì anh/chị biết đến đời nào đất bên ấy mới có giá như Tây Hồ và với 40 tỷ bỏ ra thì anh/chị sẽ mua được bao nhiêu m2 bên ấy.
Nếu biết một đặc tính khác của BĐS là thanh khoản kém, anh/chị sẽ không bao giờ có suy nghĩ nay mua, mai bán lãi luôn vài trăm triệu và sẽ luôn luôn có một kế hoạch tài chính dài hơi phòng ngừa việc thà “kẹt hàng” chứ không ôm nợ của mình.
Còn nhiều lắm, đấy chỉ là nói đến những cái cơ bản, chứ chưa nói đến những cái chuyên sâu hơn như quy hoạch, phân tích chính sách hay chiến lược.
2. Đầu Tư Theo Cảm Xúc
Tôi cũng từng thất bại vì đầu tư theo cảm xúc ở thị trường chứng khoán nên tôi hiểu việc có kiến thức về BĐS không có nghĩa là anh/chị có khả năng quản trị được lòng tham, chịu được áp lực khi đã ra quyết định, đứng ngoài đám đông đang FOMO để kiên nhẫn chờ đợi cơ hội.
Thật khó để có thể tỉnh táo nhìn ra lúc nhà nhà, người người đang bàn tán về một dự án sắp diễn ra, mở facebook ra đã thấy hàng xóm chốt lời, thật khó để có cái nhìn khác với đứa bạn vừa chốt căn chung cư giá ưu đãi, thật khó để nhận ra rằng đó là cá mập đang giăng lưới lùa gà khi mà mở máy tính lên là thấy khu này giá đang tăng chóng mặt, ngân hàng thì đang hỗ trợ lãi suất bằng 0, rồi quy hoạch này, hạ tầng kia đã triển khai, rồi thì hàng xóm vừa chốt lời căn bên đó. Thực ra với những bộ óc siêu việt, tiềm lực kinh tế vô hạn, các mối quan hệ rộng khắp như các chủ đầu tư nghìn tỷ, thì chúng ta là những con gà chẳng có gì đáng trách.
Nhưng hãy cùng chậm lại 5 phút cùng nhau, nhớ lại toàn bộ những thứ mà anh/chị biết về BĐS, xem thêm về những yếu tố tác động đến thị trường BĐS để xem có bao nhiêu yếu tố đang hiện hữu, hay chẳng có gì ngoài game của mấy anh cá mập và trò chơi tâm lý của các anh ấy !
3. Thiếu Kiến Thức Về Đầu Tư
Gọi là đầu tư BĐS thế nên 2 thứ cái nhất định phải có đó là (1) kiến thức về BĐS và (2) kiến thức về đầu tư phải không ạ. anh/chị là nhà đầu tư lão luyện ở đâu đó nhưng sang BĐS vẫn mất tiền như thường nếu như không hiểu về sự khác biệt của BĐS so với những tài sản khác, chưa kể mỗi nghề, mỗi nghành đều lại có những “mánh khóe” khác nhau, thế nên mới có “sói già” và “cừu non” ở những lãnh địa khác nhau.
Nhưng nếu chỉ có kiến thức về BĐS thì chắc chắn vẫn chưa đủ nếu muốn trở thành một NĐT, như một người anh có hơn chục tòa nhà đang cho thuê ở Tây Hồ chia sẻ, anh/chị cần có thêm vài hiểu biết về: thị trường tài chính, kiến thức về rủi ro và quản trị rủi ro, chiến lược đầu tư (ngắn hạn, dài hạn, thu nhập, tăng trưởng hay giá trị), thuế và pháp lý, tâm lý trong đầu tư, xu hướng, cơ hội (bao gồm cả các biến động ngoài Việt Nam tác động vào), vân vân và mây mây…
Nói chung thì tôi phải nói rằng BĐS là một hành trình dài không phải ngày một ngày hai, anh/chị tất nhiên có thể tự trải nghiệm hoặc tìm một người đồng hành cùng anh/chị trên hành trình ấy.
4. Coi Nhẹ Vai Trò Của Môi Giới
“hai đánh một không chột cũng què” điều này nói lên sức mạnh của sự đoàn kết và ưu thế của số đông, nhưng tôi chưa thấy nó được áp dụng nhiều đối với NĐT cá nhân (hoặc một nhóm nhỏ), NĐT non tay thường coi môi giới vô dụng sau khi đã biết địa chỉ nhà hoặc tệ hơn chỉ chực “cắt cầu”, hẫng tay trên công sức của môi giới.
Cái này lại khác hoàn toàn so với những những chủ đầu tư lớn, BRG hay Vinhomes, tất cả họ đều làm việc với những công ty môi giới để phân phối sản phẩm của họ đến người tiêu dùng, sự khác biệt ở đây có thể là những chủ đầu tư này hiểu rõ thị trường BĐS là gì và vai trò của môi giới BĐS là gì?
Nhưng có chắc nếu qua mặt môi giới thì mua nhà giá rẻ hơn không? Thực sự trong thời buổi bây giờ có chuyện kênh giá không? Hoặc đọc đến đây anh/chị có tự tin khẳng định mình sẽ làm được tất cả mọi thứ hoặc tự tin mình đã am hiểu mọi thứ ? Theo tôi thì hầu hết câu trả lời đều sẽ là KHÔNG, vì hãy thử ví dụ, một năm anh/chị đầu từ 3-4 cái nhà, nhưng một năm bọn tôi sẽ đàm phán tầm trên 30 cái nhà, kinh nghiệm đàm phán và tâm lý, kế hoạch đàm phán chắc chắn sẽ giúp chúng ta có ưu thế khi đàm phán, chưa kể chủ nhà mà anh chị tiếp xúc lại còn là “một tay lão luyện”. Giá nhà thì ở thời đại này, anh chị tra google, hỏi hàng xóm, nghi ngại nữa thì đi với môi giới thứ 2 là sẽ ra giá chào, cơ mà giá chào bán với giá bán là hai thứ khác nhau, chủ nhà đưa ra đó, không có nghĩa là sẽ bán với giá đó.
Một môi giới muốn sống được với nghề cần nằm lòng hai điều này, thứ nhất: uy tín với người mua chính là tiền của mình, thứ hai: nếu làm mất cân bằng quyền lợi của 3 bên thì mình chẳng có gì.
Hy vọng sau bài viết này anh/chị sẽ có một suy nghĩ khác về định hướng đầu tư BĐS của mình, sẽ có một cách làm khác hiệu quả hơn.
Chúc anh/chị sẽ luôn thành công và nếu đầu tư nhà đất ở Tây Hồ thì THẮNG TÂY HỒ sẽ luôn là người đồng hành lý tưởng, vững bước cùng anh/chị trên hành trình sắp tới.
