So Sánh Giá Nhà Tây Hồ Thực Tế Và Giá Nhà Nước Quy Định
Giá nhà Tây Hồ so với bảng giá đất của nhà nước có sự khác nhau thế nào? Nhiều nguồn cho rằng nó đã tiệm cận giá thị trường, vậy thực tế là gì?
Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND về bảng giá đất áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội đã chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Đây là nguồn thông tin sẽ được dùng để so sánh với giá nhà Tây Hồ thực tế.
Trong bài viết này giá nhà nước dùng để so sánh là giá ở Vị trí 1 (VT1) thường là nhà mặt phố, đường trước nhà rộng trên 3,5m, được UBND Tp Hà Nội quy định có mức giá cao nhất. Còn giá thị trường là dữ liệu giá thấp nhất đến cao nhất tương ứng từ VT4 đến VT1 mà tôi đang có (nhà có pháp lý đầy đủ, không quy hoạch, thị trường đang giao dịch trong khoảng giá này, tại thời điểm viết bài là ngày 05/01/2026).
Hãy xem sự khác biệt giữa giá nhà Tây Hồ thực tế đang giao dịch và giá Nhà nước quy định đang ở mức nào nhé.
A – GIÁ NHÀ TÂY HỒ Ở CÁC TUYẾN ĐƯỜNG CHÍNH
Nhóm này có đặc điểm là giá Nhà nước đã được điều chỉnh tăng, nhưng tốc độ tăng của giá thị trường (do khan hiếm và dòng tiền kinh doanh) vẫn bỏ xa.
1. Gía Nhà Tây Hồ Trục Ven Sông Hồng & Ngoài Đê
Khu vực này trên thị trường thực tế có sự phân hóa mạnh mẽ giữa vị trí trong đê và ngoài đê. Nhà nước cũng có quy định giá tương tự, điều này cho thấy cách xác định giá nhà Tây Hồ đã bám sát theo “cách mà thị trường vận hành”.Nhưng “thị giá” lại vẫn có sự khác biệt đáng kinh ngạc, hãy xem chi tiết bảng so sánh bên dưới;
| Tên đường | Giá Nhà nước (VT1) | Giá Thị trường | Đánh giá |
| An Dương Vương | – 105tr/m² (trong đê) – từ 80,8 đến 90,1/tr/m² (ngoài đê) | ~168 đến 500 triệu/m² | Chênh lệch khoảng 5 lần. Đây là vùng trũng giá tốt nhất Tây Hồ hiện tại. |
| Âu Cơ | – 114,5tr/m² (trong đê) – 109,7tr/m² (ngoài đê) | ~280 đến 600 triệu/m² | Giá nhà nước đoạn đẹp nhất (đầu Xuân Diệu) vẫn thấp hơn 5 lần so với thực tế |
| Nghi Tàm | – 178,8tr/m² (trong đê) – 113,4tr/m² (ngoài đê) | ~200 đến 700 triệu/m² | Cách xa khoảng 4 lần giá trung bình (so với cùng vị trí) |
| Tứ Liên | 100,8tr/m² | ~170 đến 400 triệu/m² | Giá NN phản ánh hiện tại, giá thị trường phản ánh kỳ vọng tương lai |
| An Dương | 96,5 và 100,8tr/m² | ~248 đến 580 triệu/m² | Như Tứ Liên |
2. Giá nhà Tây Hồ Ở Trục Đường Chính Trong Đê
Đây là nhóm có dân cư ổn định, quy hoạch hoàn thiện (phần lớn là trên bản vẽ) và giá trị kinh doanh thực tế tốt, có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển KT-XH của khu vực Tây Hồ (cũng như Hà Nội).
| Tên đường | Giá Nhà nước (VT1) | Giá Thị trường | Đánh giá |
| Lạc Long Quân | 140 triệu/m² | ~300 đến 800 triệu/m² | Quá xa thực tế |
| Thụy Khuê | 148 & 192 triệu/m² | ~300 đến 800 triệu/m² | Quá xa thực tế |
| Hoàng Hoa Thám | 202,3 triệu/m² | ~250 đến 550 triệu/m² | Kém ~2 lần thực tế |
| Võ Chí Công | 140 triệu/m² | ~207 đến 500 triệu/m² | Kém ~4 lần thực tế |
B – GIÁ NHÀ TÂY HỒ Ở CÁC TUYẾN PHỐ VIP
Đây là nhóm có sự chênh lệch khủng khiếp nhất giữa quy định và thực tế. Giá trị ở đây nằm ở “Đẳng Cấp” và “Độc Bản” – thứ mà bảng giá nhà nước không thể lượng hóa hết được.
1. Khu vực “Thượng Lưu” Quảng An
Khu vực của giới siêu giàu, đời sống văn hóa khác biệt, hiện đại, phong thủy cực tốt, quy hoạch bài bản.
- Xuân Diệu: Giá nhà nước 176,8 triệu/m². Nhưng thực tế, đây là ngôi nhà 60m², ở VT3 đang được chào bán 21,5 tỷ, không có chút tương đồng nào cả.
- Tô Ngọc Vân: Giá nhà nước 132,9 đến148 triệu/m². Thực tế một ngôi nhà ở VT3 đang có giá 367 triệu/m², giá nhà nước cơ bản không mua được đât ở Tô Ngọc Vân
- Đặng Thai Mai: Giá nhà nước 132,9 triệu/m².
- Đường Tây Hồ: Giá nhà nước 121,3 triệu/m².
Nhận định: Giá thị trường tại nhóm này trung bình từ 340 triệu/m²trở lên. Đặc biệt, đường Tây Hồ có giá nhà nước rất thấp so với giá thực tế.
- Từ Hoa: Giá nhà nước chỉ 128,2 triệu/m². Nhưng nhà ở Vị trí 3 thôi giá đã 405 triệu/m² rồi thì không hợp lý cho lắm.
- Thực tế: Đây là nơi có những giao dịch chạm ngưỡng 1 tỷ/m². Chênh lệch có thể lên tới 9-10 lần. Đây là con số kỷ lục.
- Quảng An, Quảng Bá, Quảng Khánh: Đồng giá nhà nước 148,3 triệu/m².
- Thực tế: Không có giá dưới 950 triệu/m² cho vị trí mặt hồ.
2. Giá nhà Tây Hồ Của Nhóm Phố “Super VIP”
- Vũ Miên (làng Yên Phụ ngày trước) đang được quy định: 128,2 (cho đoạn đầu đường) và 70,3 triệu/m²(đoạn cuối đường). Quy định thế này theo tôi chưa thực tế về mặt định giá vì Làng Yên Phụ là một hình tròn, do đó đầu đường hay cuối đường đều dễ tiếp cận như nhau.
- Giá thực tế đang giao dịch tại đây là ~300 triệu/m² cho nhà ngõ xe máy, trên 500tr/m2 cho ngõ ô tô và ~900 triệu/m² cho mặt hồ.
- Nhật Chiêu: Giá nhà nước 148,3 triệu/m². Giá thị trường rất cao có thể gấp hơn 6 lần do mặt hồ thoáng đãng và rất hiếm nhà bán.
- Trịnh Công Sơn: Giá nhà nước 105,9 triệu/m².
- Thực tế: Khu phố đi bộ và ẩm thực này có giá trị dòng tiền rất mạnh, giá thực tế thường gấp 3 – 7 lần giá quy định (khoảng 370-900tr/m²).
- Nguyễn Đình Thi: Giá nhà nước 148,3 triệu/m². Nhưng thực tế, mua được cái nhà ở Nguyễn Đình Thi giá 430 triệu/m² đã là may lắm rồi, vì còn có mà mua không lại là vấn đề khác.
- Thực tế: “Thánh địa cà phê” view hồ, giá trị thực tế ngang ngửa Nhật Chiêu, cao hơn nhiều so với khung giá này.
- Trích Sài: Giá nhà nước 148,3 triệu/m². Nhưng thực tế 900 triệu/m² cũng khó mà mua được nhà khu này.
TỔNG KẾT & LỜI KHUYÊN CỦA THẮNG TÂY HỒ
- Nơi có rủi ro đền bù cao nhất (Chênh lệch giá lớn nhất): Chính là Từ Hoa, Xuân La, Võng Thị và Trịnh Công Sơn. Giá nhà nước tại đây đang “bị bỏ lại quá xa” so với thị trường. Nếu mua đất dính quy hoạch tại đây, thiệt hại tài chính là vô cùng lớn.
- Nơi có mức thuế/phí chuyển nhượng “dễ thở” nhất: Các tuyến phố như Xuân La (87tr), Võng Thị (96tr), An Dương Vương (96tr). Mức áp thuế theo khung nhà nước tại đây thấp hơn nhiều so với giá trị thực bạn bỏ ra mua.
- Vùng giá gần thị trường nhất: Võ Chí Công, Hoàng Hoa Thám nhà nước định giá khu vực này khá sát so với định giá nhà Tây Hồ ở những khu vực khác (dù thực tế vẫn gấp 2-4 lần), cho thấy sự ổn định, ít biến động và giao dịch nhà đất không nhiều, hai con đường trên không thu hút nhà đầu tư đến. Thực tế thì đây là hai khu vực có nhiều quy hoạch treo nhất Tây Hồ.
Nếu bạn đang nhắm đến một căn nhà cụ thể trên các tuyến phố này, hãy gọi cho tôi theo số: 0362-247-365. Tôi sẽ định giá giúp bạn tránh mua bán hớ để tối ưu hóa lợi nhuận cũng như yên tâm giao dịch.
Hoặc tham gia nhóm Zalo của tôi (quét mã QR) để cập nhật thông tin nhanh hơn
Thân ái, Thắng Tây Hồ – Cùng bạn vững bước.
