12 đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đầu tư nên biết

Thị trường bất động sản (BĐS) có những đặc điểm riêng biệt, tạo nên sự khác biệt so với các thị trường hàng hóa khác. Nếu hiểu được nó là gì, nhà đầu tư có thể dễ dàng: Phân tích được cơ hội đầu tư dài hạn, xác định và quản lý rủi ro, hiểu vai trò của tâm lý thị trường, đánh giá tác động kinh tế vĩ mô và chính sách, tăng khả năng định giá và đàm phán để lựa chọn chiến lược đầu tư phù hợp của mình.

Dưới đây là 12 đặc điểm chính của thị trường mà mọi nhà đầu tư nên biết khi muốn tham gia vào nền kinh tế BĐS:

1. Tính Bất Động:

Bđs có một đặc điểm quan trọng: tính bất động. Điều này có nghĩa là mỗi bất động sản gắn liền với một vị trí cố định không thể nào vác sang chỗ khác được, và vị trí đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bđs.

Nhưng, hình như có nhiều nhà đầu tư (nđt) quên mất điều quan trọng nhất này, vào thời điểm 2022 có rất nhiều người mua cái nhà 120m2 với cái giá trung bình 25 tỷ tùy diện tích, đường trước nhà cả vài chục mét, xung quanh có hồ, cây xanh, vấn đề là nó….ở tận Hưng Yên

Cái thời 2022 hãy tự hỏi, với hai chục tỷ trong tay, nđt có thể mua được cái nhà nào khác ở trung tâm HN hay không? Và có ai sẵn sàng bỏ ra cả chục tỉ chỉ để mua lại cái nhà 120m2 ở Hưng Yên hoặc bỏ 25tr/tháng thuê nhà ở tỉnh hay không?

Bài học ở đây thực sự chua sót, không thể nào vác cái nhà từ Hưng Yên lên Hà Nội để bán với giá 25 tỷ được, còn người thuê hay người mua tiếp theo thì họ không có lý do để bỏ Tây Hồ hoặc Trung tâm Hà Nội về tận Hưng Yên sống cả.

2. Tính Khan Hiếm:

Đất đai không thể sinh thêm, đặc biệt là ở những khu vực trung tâm hoặc những nơi kinh tế phát triển. Chính tính hiếm này làm cho bất động sản trở thành một tài sản có giá trị.

Nhưng hãy cẩn thận! Một nhà đầu tư trẻ từng chia sẻ với tôi rằng anh ấy đã mua một lô đất rẻ ở vùng ven vì nghe tin đồn quy hoạch lớn. Nhưng anh quên mất rằng khu vực đó vẫn có nhiều quỹ đất trống khác. Khi nguồn cung tăng lên, giá đất của anh ấy giảm mạnh. Kết quả là anh phải bán lỗ để thu hồi vốn.

Bài học rút ra: Khan hiếm là giá trị, nhưng chỉ khi bạn hiểu đúng nguyên nhân vì sao cái nhà mình đt nó lại được gọi là hiếm mà thôi.

3. Tính Lâu Dài:

Ai cũng nghĩ bất động sản là tài sản lâu dài và thường gia tăng giá trị theo thời gian, nghĩ thế là đúng, nhưng chưa đủ. Nhiều nđt có thể quên mất rằng tuổi thọ của bđs được cấu thành từ ba yếu tố khác nhau là: tuổi thọ pháp lý, tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, chúng có liên quan tới nhau, tác động qua lại lẫn nhau

Tôi từng biết một người đầu tư vào một chung cư cũ ở trung tâm Hà Nội. Anh ấy nghĩ rằng chỉ cần đợi giá đất tăng, căn nhà sẽ tự nhiên có giá trị cao. Nhưng vì không chăm sóc, căn nhà xuống cấp nghiêm trọng, quan trọng hơn nó chỉ còn hạn sử dụng khoảng 25 năm nên không ai muốn mua.

Bài học ở đây: bđs đúng là có tính lâu dài, nhưng vẫn có hạn sử dụng, hãy hiểu rõ về hạn sử dụng của từng loại.

4. Tính Duy Nhất:

Không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau, ngay cả khi chúng nằm cạnh nhau, vì chúng khác nhau về:

• Vị trí.

• Hướng nhà.

• Quy mô đất.

• Pháp lý, tiện ích đi kèm.

Điều này làm cho việc định giá và so sánh BĐS trở nên phức tạp đòi hỏi NĐT phải có kiến thức, kinh nghiệm để tránh trường hợp mua hớ, kẹt hàng do định giá không chính xác.

5. Thanh Khoản Kém:

Không giống như cổ phiếu hay vàng, bất động sản có tính thanh khoản kém. Việc mua bán thường mất thời gian và phức tạp. Một khách hàng của tôi từng mua một lô đất nghĩ rằng có thể bán nhanh khi cần tiền. Nhưng khi anh ấy cần thanh khoản gấp, thị trường lúc đó đóng băng, không tìm được người mua. Anh ấy buộc phải giảm giá sâu để bán nhanh, chịu lỗ đáng kể.

Bài học rút ra: Hãy đảm bảo bạn có kế hoạch tài chính dự phòng khi đầu tư bất động sản, vì bạn không thể bán nhanh trong mọi tình huống.

6. Chịu Ảnh Hưởng Của Pháp Lý Và Chính Sách:

BĐS chịu sự kiểm soát chặt chẽ từ pháp luật về sở hữu, sử dụng, và chuyển nhượng. Các chính sách như thuế, quy hoạch, lãi suất vay mua nhà, hoặc luật đất đai đều có ảnh hưởng lớn đến cung – cầu trên thị trường.

Tôi từng quen một NĐT chuyên mua nhà đất ở những nơi dính quy hoạch treo, vào những năm 2014, ở Tây Hồ thời đó có quy hoạch Nhà hát Thăng Long ở ngõ 445 Lạc Long Quân (quy hoạch này manh nha từ 2008), khiến cho giá đất ở khu này giảm chóng mặt nhưng không ai dám mua, chỉ có anh này mua.

Một mình một thị trường nên anh chọn được những mảnh đẹp nhất, giá như cho (hơn đền bù 15-20% thôi) để xây tòa nhà cho thuê, do vị trí đẹp, nhà mới nên luôn kín khách, cho đến giờ này thì chẳng thấy cái nhà hát đâu đúng như anh dự đoán và bây giờ tình hình mua bán ở đó cũng cải thiện hơn, luật mới đền bù theo giá thị trường nên không có chuyện đất của anh sẽ bị đền bù theo bảng giá cũ nữa.

Từ đặc điểm này của bđs ta thấy, khi hiểu rõ bản chất quy hoạch – chính sách, nđt có thể tận dụng nó để kiếm lợi nhuận khổng lồ từ đó.

7. Tính Chu Kỳ:

Thị trường BĐS có xu hướng vận động theo chu kỳ với các giai đoạn: tăng trưởng, hưng phấn, suy thoái, và phục hồi:

Tăng trưởng: Trong giai đoạn này, nhu cầu về nhà ở và đầu tư tăng mạnh, giá trị BĐS bắt đầu tăng nhờ vào sự phát triển kinh tế và sự tăng trưởng dân số. Các nhà đầu tư nhận ra thị trường sẽ tiếp tục phát triển, dẫn đến sự gia tăng đầu tư;

Hưng phấn: Đây là giai đoạn người người tham gia vào thị trường, từ anh xe ôm cho đến bà bán trà đá, ai cũng nói về BĐS, cùng với đó hầu hết các tin tức đưa ra đều tốt, giao dịch mua bán diễn ra nhanh chóng, tình trạng đổi đời, chốt lời, khoe lãi rần rần trên mạng xã hội, nhà đầu tư cảm thấy rất lạc quan và tin tưởng vào sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường

Suy thoái: Khi các yếu tố như lãi suất tăng, kinh tế chậm lại hoặc nguồn cung dư thừa, thị trường sẽ bắt đầu suy giảm. Giá trị BĐS giảm dần và số lượng giao dịch ít đi, dẫn đến tình trạng “chững lại”;

Phục hồi: Thị trường rơi vào giai đoạn đóng băng, nơi giá trị BĐS giảm mạnh. Tuy nhiên, đây cũng là lúc các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh mẽ bắt đầu mua vào, chuẩn bị cho chu kỳ tiếp theo.

Thế nên việc tăng/giảm là chuyện hết sức bình thường, hiểu được tính chu kỳ chính mới là chìa khóa quan trọng cho các quyết định đầu tư sáng suốt.

8. Đa Mục Đích:

BĐS không chỉ là tài sản đầu tư mà còn phục vụ các mục đích khác như sinh hoạt (nhà ở), kinh doanh (văn phòng, mặt bằng), và công nghiệp (nhà xưởng, đất công nghiệp).

Nhưng điều này trên thực tế không có nghĩa là bạn được đồng thời sử dụng tất cả các mục đích, mục đích sử dụng thường bị hạn chế bởi pháp luật bằng việc phân chia rõ ràng các loại đất và mục đích sử dụng cụ thể.

Nhà đầu tư và người mua nhà cũng cần nắm được điều này khi tham khảo mua bán nhà đất cho phù hợp với nhu cầu của mình bởi vì một BĐS rất khó có thể vừa đáp ứng nhu cầu để ở và vừa đáp ứng nhu cầu kinh doanh, bởi vì các tiêu chí của hai loại hình này là hoàn toàn khác nhau, thậm chí trái ngược nhau, ví dụ, mua chung cư chỉ có “mục đích để ở” mà cho thuê văn phòng là không được phép theo quy định tại khoản 11 điều 6 Luật Nhà Ở 2014, nhà để cho thuê mặt bằng kinh doanh sẽ không thể đáp ứng tiêu chí yên tĩnh, mua nhà để ở cần nhất yếu tố pháp lý, nhưng đầu tư thì chưa chắc…

9. Chịu Ảnh Hưởng Bởi Yếu Tố Tâm Lý:

Giá trị và giao dịch BĐS thường chịu tác động lớn từ tâm lý thị trường, ví dụ như kỳ vọng tăng giá khiến nhiều người đầu tư mạnh, đẩy giá lên cao, sợ hãi suy thoái có thể khiến thị trường đóng băng, dù các yếu tố nền tảng không thay đổi.

Những chủ đầu tư lão luyện là những người hiểu rất rõ đặc điểm này, họ dựa vào sự thiếu hiểu biết của một bộ phận nhà đầu tư để thổi giá BĐS, thao túng thị trường từ đó trục lợi và đẩy những nhà đầu tư non tay vào vòng xoáy thua lỗ.

Để có thể thoát khỏi cái “bẫy tâm lý” mà cá mập giăng ra, NĐT có thể tham khảo bài viết “05 yếu tố tác động đến sự tăng/giảm của thị trường BĐS“.

10. Có Tính Lan Tỏa:

Sự biến động trong thị trường BĐS có thể tác động mạnh đến các ngành liên quan như xây dựng, tài chính – ngân hàng, nội thất, và dịch vụ công. Đây là lý do BĐS thường được xem là một trong những chỉ số quan trọng phản ánh sức khỏe nền kinh tế.

Và ngược lại thì sự phát triển của những nghành khác cũng ảnh hưởng tích cực lên BĐS, đây là một chỉ báo quan trọng để NĐT xác định xu hướng của thị trường, nhưng tóm lại thì nếu nền kinh tế chung không phát triển thì sự tăng giá của BĐS chỉ là bong bóng và sớm muộn sẽ sụp đổ.

Người thua lỗ chắc chắn là người đã không hiểu rõ đặc điểm này và chỉ mua bán/đầu tư dựa trên cảm xúc.

11. Yêu Cầu Vốn Lớn:

Mua bán và đầu tư BĐS thường đòi hỏi số vốn lớn, khiến thị trường này trở nên khó tiếp cận đối với một số nhóm đối tượng, đặc biệt là người có thu nhập thấp.

Nhưng những câu chuyện mua cái nhà gấp đôi giá trị sau 2-3 năm hay kiếm cả tỷ chỉ sau vài tháng luôn hấp dẫn mọi người khiến nhiều NĐT, thậm chí là những người mua nhà với mục đích để ở đã bỏ qua đặc điểm này bằng cách tham gia đầu tư BĐS với số vốn ít hơn 20% mảnh đất mà họ đã mua, còn lại 80% là đi vay, hoặc thậm chí tệ hơn là không có (lướt cọc, hy vọng bán chênh). Họ có thể có lãi từ may mắn, nhưng phần lớn thì họ sẽ mất toàn bộ hoặc chịu những áp lực tài chính vô cùng nặng nề bởi thương vụ đó.

Lời khuyên ở đây là, đừng có “cố quá” trong thị trường BĐS nếu như bạn chưa muốn “quá cố”, hãy tích lũy kiến thức và tài chính trước đã. Quan trọng hơn, hãy tìm cho mình một người đồng hành lý tưởng trên hành trình đầu tư BĐS của mình.

12. Là Thị Trường Không Hoàn Hảo

Từ 11 đặc điểm bên trên tạo nên một đặc điểm khác của thị trường BĐS chính là tính không hoàn hảo của nó. Tôi sẽ phân tích vài dòng cơ bản bên dưới

Vì tính bất động và tính duy nhất nên không thể mang giá ở Tây Hồ đi áp giá nhà ở Hoàn Kiếm được cho dù nó cùng ở Hà Nội, thậm chí là không thể mang 2 phường cùng 1 quận, 2 nhà ở cùng 1 con đường mà so sách, điều này dẫn đến việc người mua và người bán thường rất khó xác định giá chính xác của nhà đất.

Vì chịu ảnh hưởng lớn từ pháp luật và chính sách nên nó sẽ trực tiếp chịu sự điều chỉnh theo ý chí của nhà nước để thực hiện các mục tiêu phát triển chung, do đó, đây là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.

Tính khan hiếm cũng tạo ra cho thị trường BĐS sự không hoàn hảo, vì đất đai không thể sinh ra thêm nên dễ dẫn đến tình trạng độc quyền, đầu cơ nhiều hơn so với những thị trường hàng hóa khác.

Kết luận:

Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, giá cả của loại hàng hóa này chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Bên cạnh đó thông tin về bất động sản trên thị trường thường không hoàn hảo và không liên tục. Do vậy người bán và người mua thường thiếu thông tin về các giao dịch đã xảy ra trước đó. Vì vậy khi mua bán, giao dịch bất động sản cần thiết phải có sự tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá nhà đất có chuyên môn… tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm, có kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản… nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thỏa mãn nhu cầu đặt ra.