Điều Kiện Cấp Sổ Đỏ Mới Nhất Theo Luật Đất Đai 2024

Điều kiện cấp sổ đỏ là một trong những vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm, nhất là khi Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Luật mới này đã quy định cụ thể hơn về các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Bài viết này sẽ tổng hợp chi tiết các điều kiện cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024, giúp bạn đọc nắm rõ các quy định mới nhất.

Luật Đất đai 2024 đã xác định rõ 4 nhóm trường hợp chính được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
2. Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai.
3. Sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014.
4. Sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền.

Chúng ta sẽ đi sâu vào từng trường hợp để hiểu rõ các điều kiện cấp sổ đỏ cụ thể.

Điều Kiện Cấp Sổ Đỏ Cho Hộ Gia Đình, Cá Nhân Có Giấy Tờ Về Quyền Sử Dụng Đất (Điều 137)

Theo Điều 137 của Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Các loại giấy tờ này bao gồm:

• Giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
• Các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp (ví dụ: Bằng khoán điền thổ, Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận…).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính.
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
• Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất.
• Các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ mà có tên người sử dụng đất.
• Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà.
• Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991, phù hợp với quy hoạch.
• Dự án, danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất.
• Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
• Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được UBND cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
• Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấp.
• Các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.

Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 cũng đủ điều kiện cấp sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Các trường hợp có giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật cũng thuộc diện được cấp sổ đỏ.

Đối với trường hợp có giấy tờ giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực mà chưa được cấp sổ đỏ thì sẽ được cấp, nhưng nếu chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp theo quy định.

Trường hợp trên giấy tờ ghi tên người khác nhưng có kèm theo giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất hợp lệ và đất không có tranh chấp trước ngày Luật có hiệu lực thì vẫn đủ điều kiện cấp sổ đỏ sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Các trường hợp được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, Trọng tài thương mại, cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã được thi hành, văn bản công nhận hòa giải thành cũng được cấp sổ đỏ sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Nếu bản gốc giấy tờ bị thất lạc nhưng có bản sao và được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì cũng đủ điều kiện cấp sổ đỏ sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Điều Kiện Cấp Sổ Đỏ Cho Hộ Gia Đình, Cá Nhân Không Có Giấy Tờ Về Quyền Sử Dụng Đất (Điều 138)

Điều 138 quy định về điều kiện cấp sổ đỏ cho những trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Thời điểm sử dụng đất sẽ quyết định các điều kiện cấp sổ đỏ khác nhau:

• Sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980: Được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp sẽ được cấp sổ đỏ. Đối với đất ở, diện tích được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất tùy thuộc vào hạn mức công nhận đất ở của địa phương. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ được công nhận theo diện tích thực tế đã sử dụng và hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn ổn định lâu dài.
• Sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993: Tương tự, cần có xác nhận không tranh chấp từ UBND cấp xã. Điều kiện cấp sổ đỏ và diện tích công nhận đất ở, đất phi nông nghiệp cũng tương tự như trường hợp sử dụng đất trước năm 1980.
• Sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014: Cần có xác nhận không tranh chấp từ UBND cấp xã. Diện tích đất ở được công nhận không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định. Người sử dụng đất trong trường hợp này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Đối với các thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chung, hạn mức đất ở được tính bằng tổng hạn mức của các hộ gia đình, cá nhân đó.

Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 tại vùng kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà không có giấy tờ theo Điều 137, có đăng ký thường trú và được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Điều Kiện Cấp Sổ Đỏ Đối Với Trường Hợp Vi Phạm Pháp Luật Đất Đai Trước Ngày 01/7/2014 (Điều 139)

Điều 139 quy định về việc giải quyết đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014. Các điều kiện cấp sổ đỏ trong trường hợp này phụ thuộc vào loại vi phạm và thời điểm vi phạm:

• Lấn, chiếm hành lang bảo vệ công trình công cộng, lòng đường, lề đường, vỉa hè hoặc đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác: Nhà nước sẽ thu hồi đất và không cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, nếu quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng có điều chỉnh mà phần đất lấn chiếm không còn thuộc các khu vực trên thì người đang sử dụng đất có thể được xem xét cấp sổ đỏ sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Lấn, chiếm đất có nguồn gốc nông, lâm trường: Tùy thuộc vào quy hoạch sử dụng đất (đất lâm nghiệp đặc dụng, phòng hộ, đất xây dựng công trình công cộng, đất nông nghiệp hoặc làm nhà ở), sẽ có các phương án xử lý khác nhau, bao gồm thu hồi đất, giao cho ban quản lý rừng, hoặc xem xét cấp sổ đỏ sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu không thuộc quy hoạch đặc biệt và sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014.
• Lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp trên hoặc sử dụng đất không đúng mục đích: Nếu người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch thì được xem xét cấp sổ đỏ sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Ngược lại, sẽ được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất.
• Sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp: Được cấp sổ đỏ theo hạn mức giao đất nông nghiệp của UBND cấp tỉnh quy định. Phần vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Đối với các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau, Nhà nước sẽ không cấp sổ đỏ và xử lý theo quy định của pháp luật.

Điều Kiện Cấp Sổ Đỏ Đối Với Đất Giao Không Đúng Thẩm Quyền (Điều 140)

Điều 140 quy định về điều kiện cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định:

• Đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp: Được cấp sổ đỏ theo quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138.
• Đất đã sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch: Được cấp sổ đỏ theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138.
• Đất đã sử dụng ổn định từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch: Điều kiện cấp sổ đỏ và diện tích đất ở được xác định tương tự như quy định tại khoản 3 Điều 138.
• Đất được giao từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Luật này có hiệu lực, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất: Hạn mức đất cấp sổ đỏ được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 138.

Nhà nước không cấp sổ đỏ đối với đất giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau, trừ trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Người được cấp sổ đỏ trong các trường hợp này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Kết Luận Về Điều Kiện Cấp Sổ Đỏ Theo Luật Đất Đai 2024

Luật Đất đai 2024 đã có những điều chỉnh quan trọng về điều kiện cấp sổ đỏ, tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho người sử dụng đất. Việc nắm vững các quy định mới này là vô cùng cần thiết để người dân có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình liên quan đến đất đai. Nếu bạn thuộc một trong các trường hợp được quy định trong luật, hãy chủ động liên hệ với cơ quan chức năng để được hướng dẫn chi tiết về thủ tục và hồ sơ cần thiết để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.