Tìm hiểu về quy hoạch 1/5000 theo quy định của Luật quy hoạch.
Khi tìm mua nhà đất, biết thông tin nhà dính quy hoạch là chúng ta mặc định ngôi nhà đó có vấn đề, cũng như lúc bị đau đầu ta nghĩ mình bị ốm, cái đó không sai, đến phòng khám, tùy vào tình trạng, triệu chứng cụ thể, bác sĩ sẽ chuẩn đoán có thể bệnh nhân bị lupus ban đỏ, tiểu đường, tăng huyết áp hoặc đơn giản chỉ là cảm cúm rồi từ đó đưa ra các phương án điều trị khác nhau cho người bệnh.
Môi giới chuyên nghiệp khi bán nhà cũng như bác sĩ, nhìn một ngôi nhà anh ta sẽ “chuẩn đoán” nó có bị quy hoạch hay không, nếu có thì là quy hoạch gì và ảnh hưởng của loại quy hoạch đó ra sao. Sau đó quyết định bán hay không và nếu bán thì sẽ bán cho đối tượng khách hàng như thế nào?
Nhà bị dính quy hoạch 1/5000 là thường thấy nhất trong lĩnh vực nhà đất thổ cư và cũng là loại có khả năng sinh lời lớn, những nhà đầu tư bất động sản lão làng, khẩu vị rủi ro cao vẫn mua loại nhà này bình thường.
Tiêu biểu như việc mua bán đất ở ngõ 445 Lạc Long Quân, phường Xuân La của những “nhà đầu tư cá mập” dù khu này bị quy hoạch làm Nhà hát Thăng Long năm 2007. Trong khu vực này đã có quy hoạch sử dụng đất, không thể xây nhà, cuộc sống bất tiện, tạm bợ, tự dưng có người hỏi mua, bán đi là rảnh nợ, rất nhiều người bán nhà đã hơn 15 năm, nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy nhà hát đâu, trong khi lại có quy hoạch 1/500 về xây dựng nhà hát Opera Hà Nội tại Quảng An.
Cách đây khoảng 10 năm khi tôi hỏi một khách hàng “Nhà chỗ này quy hoạch sao anh mua lắm thế?”, anh ấy hỏi lại “Một cái nhà hát trong phố cả năm không ai đến, đất nước đang khó khăn, bỏ thêm 5000 tỷ xây cái nữa liệu có đáng không?”. Đó là câu hỏi thay đổi toàn bộ tư duy về quy hoạch, thúc đẩy tôi tìm hiểu thế nào là quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc thế nào là quy hoạch 1/5000 và ý nghĩa của mỗi loại quy hoạch là gì ?
Quy hoạch 1/5000 là gì ?
Theo Luật Quy Hoạch 2017, Nghị định 37/2019/NĐ-CP (Nghị định hướng dẫn thi hành luật Quy hoạch), tùy thuộc từng loại quy hoạch mà tỉ lệ thể hiện của bản đồ quy hoạch có sự khác biệt. Trong đó quy hoạch 1/5000 được áp dụng đối với trường hợp:
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất các khu vực trọng điểm của ngành kết cấu hạ tầng quốc gia: 1/5000 – 1/100.000;
Bản đồ định hướng sử dụng đất các khu vực trọng điểm của ngành kết cấu hạ tầng quốc gia: 1/5000 – 1/100.000;
Ngoài ra, tỷ lệ bản đồ quy hoạch/đồ án quy hoạch được vẽ với tỷ lệ 1/5000 còn có:
Bản vẽ đồ án quy hoạch chung thị trấn 1/5000 – 1/10.000;
Bản vẽ đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 hoặc 1/2.000.
Như vậy ta có thể thấy quy hoạch 1/5000 là một loại quy hoạch sử dụng đất được cụ thể hóa theo tỷ lệ 1/5000 có thể hiểu là quy hoạch chung bao gồm hiện trạng và định hướng sử dụng đất của kết cấu hạ tầng quốc gia cho cấp xã/phường/thị trấn trở lên.

Hậu quả pháp lý khi nhà đất dính quy hoạch 1/5000 là gì ?
Căn cứ quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013, Luật số 35/2018/QH14 của Quốc hội, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch, người sử dụng bất động sản vẫn còn toàn quyền với nhà đất của mình, trừ một số trường hợp sau, cụ thể;
– Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở , công trình, trồng cây lâu năm , nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật;
– Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh , hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.
Thêm một điểm đáng lưu ý nữa là theo khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định “Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quy hoạch 1/5000 có hết hạn không ?
Hiệu lực của quy hoạch 1/5000 là một câu hỏi khó vì nó liên quan đến rất nhiều luật như Luật Đầu Tư, Luật Đầu Tư Công, Luật Đất Đai, Luật Quy Hoạch, Luật Xây Dựng…một dự án bất động sản được phê duyệt sau 12 tháng không triển khai hoặc dự án khác 6 năm không thực hiện sẽ bị thu hồi, sau 3 năm không có kế hoạch sử dụng đất người dân được xây nhà trong khu quy hoạch. Vậy chúng ta có nên hiểu là quy hoạch 1/5000 sẽ hết hạn sau 6 năm không? Tôi nghĩ là không.
Vì theo khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2013 thì thời kỳ quy hoạch sử dụng đất được quy định là 10 năm. Tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất quốc gia là từ 30 năm đến 50 năm và cấp huyện là từ 20 năm đến 30 năm. Thế nên khi có quy hoạch 1/5000 thì có thể sẽ được thực hiện ngay hoặc sau 12 tháng, có khi là 10, 20, 30 hoặc có thể là 50 năm.
Vì vậy, theo tất cả những hiểu biết của mình, tôi xin tạm kết luật, quy hoạch 1/5000 có hiệu lực tối đa khoảng 30 năm trước khi nó được điều chỉnh hoặc hủy bỏ bởi quy hoạch chung của quốc gia.
Tóm lại có thể kết luật, quy hoạch 1/5000 là một loại quy hoạch chung chung, mang tính tầm nhìn, định hướng về quy hoạch sử dụng đất là chính, nó không có nhiều giá trị với những người mua nhà đất để ổn định cuộc sống, bởi vì vẫn xin được giấy phép xây dựng, còn sau 20-30 năm thì gia chủ có thể đã mua được cái nhà to hơn rồi, hoặc chẳng có cái gì được thực hiện ở đây cả.