Pháp Luật Bất Động Sản

Quy hoạch xây dựng là gì, mua nhầm đất quy hoạch thì phải làm sao?

Trong hơn 10 năm hành nghề môi giới mua bán nhà đất quận Tây Hồ, tôi tin rằng tất cả các câu hỏi liên quan đến quy hoạch đều là về Quy hoạch xây dựng, dù với tôi nó chỉ là một phần nhỏ trong bức tranh về quy hoạch bao gồm Quy hoạch tổng thể theo Luật Quy Hoạch 2017 và Quy hoạch sử dụng đất được quy định trong Luật Đất Đai 2013.

Vì quy hoạch xây dựng (QHXD) ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống hàng ngày, được khách hàng quan tâm nhiều nhất, nên tôi luôn tư vấn khách hàng kiểm tra quy hoạch trước khi giao dịch nhưng không phải cứ nhà QHXD là coi như mất trắng hoặc không đáng để đầu tư.

Thế nên với mong muốn giúp khách hàng nhìn thấy cơ hội trong rủi ro, tôi xin giới thiệu qua về QHXD, hầu mong khách hàng sẽ có những quyết định sáng suốt khi giao dịch mua bán bất động sản.

4 khu đất bị quy hoạch làm trường học tại Nhật Tân

Quy hoạch xây dựng là gì ?

Theo Luật Xây Dựng thì định nghĩa và mục tiêu của QHXD được hiểu như sau:

QHXD là tổ chức không gian vùng nông thôn, đô thị và khu chức năng đặc thù; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; tạo môi trường thích hợp cho những người dân sinh trống trên các vùng lãnh thổ.

Việc quy hoạch phải đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng. Đồng thời đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh, bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu. Quy hoạch xây dựng cần được thể hiện qua đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm: sơ đồ, bản vẽ, mô hình, thuyết minh.

Có bao nhiêu loại QHXD ?

Cũng theo Luật thì bao gồm:

Quy hoạch nông thôn: Là quy hoạch nằm trong hệ thống quy hoạch quốc gia. Gồm có các loại quy hoạch được quy định trong Khoản 2, Điều 29, Luật Xây dựng 2014

Quy hoạch đô thị: Là quy hoạch nằm trong hệ thống quy hoạch quốc gia. Gồm các loại quy hoạch được quy định tại Luật Quy hoạch đô thị. Việc tổ chức lập, thẩm định, điều chỉnh, phê duyệt và thực hiện quy hoạch đô thị theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.

Quy hoạch xây dựng vùng huyện, vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng khu chức năng: Là quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành.

Một con đường sắp mở tại Phường Bưởi

Vì sao lại có quy hoạch xây dựng ?

Như đã giải thích ở trên về khái niệm quy hoạch xây dựng là gì, việc lập quy hoạch xây dựng sẽ thiết lập trên cơ sở chiến lược phát triển kinh tế – xã hội tạo lập không gian môi trường thích hợp cho người dân sinh sống. Trong đó, hệ thống bản đồ và quy định làm công cụ pháp lý để quản lý kiểm soát quá trình đầu tư xây dựng phát triển nông thôn, đô thị, khu chức năng và hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi lập quy hoạch.

Các cơ quan liên quan ?

1. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, do ngành Kế hoạch Đầu tư chịu trách nhiệm

2. Quy hoạch sử dụng đất, hay là quy hoạch sử dụng tài nguyên đất có tính “tổng thể”, “tính lâu dài” và “tính chiến lược” do ngành Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm

3. Quy hoạch bảo vệ môi trường do ngành Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm

4. Quy hoạch cơ sở hạ tầng kỹ thuật: cấp nước, thoát nước, cấp điện, ,giao thông, xử lý chất thải… do các cơ quan chuyên ngành chịu trách nhiệm.

Có được xây nhà khi dính QHXD không ?

Dựa trên khái niệm và quy định trên đây, tùy theo điều kiện thực tế nếu tỉnh/thành phố chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho cấp quận/huyện nơi có đất thì người sở hữu đất có quyền thực hiện các quyền của mình trong đó có quyền xây nhà.

Còn trong trường hợp đã có quy hoạch sử dụng là đất không phải đất thổ cư thì chủ sở hữu đất sẽ không được xây dựng mới nhà ở, công trình. Nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở công trình hiện cũng cần phải được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đồng ý theo đúng quy định của pháp luật.

Có lẽ cũng chính vì thiếu hiểu biết và lợi dụng sự thiếu hiểu biết mà một số chủ đầu tư đã mập mờ đánh lận con đen đưa ra QHXD có dấu đỏ hẳn hoi chứng minh đất không nằm trong khu xây dựng hạ tầng công cộng, không bị đường đi qua để dụ dỗ người mua đất. Như trường hợp một số hộ dân ở ngõ 238 Âu Cơ, phường Quảng An mua đất nông nghiệp rồi không thể xây nhà đang mắc phải.

Chính vì vậy, người sở hữu và sử dụng đất cần căn cứ vào tình hình thực tế xem đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa để có câu trả lời chính xác nhất.