Quy hoạch 1/2000 là gì và hậu quả khi mua nhà quy hoạch

Vẫn như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thì quy hoạch 1/2000 cũng là một loại quy hoạch nhưng tính chất và vai trò của nó hoàn toàn khác quy hoạch 1/5000.

Quy hoạch 1/2000 là gì ?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 11 và khoản 2 Điều 24 Luật Xây dựng 2014, quy hoạch 1/2000 là một bản đồ chi tiết không gian, kiến ​​trúc cảnh quan, mặt bằng sử dụng, hạ tầng kỹ thuật, mạng lưới đường, quy tắc xây dựng (bao gồm các chỉ tiêu về tính chất của đường như: diện tích đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao, tầng cao tối đa, tầng cao tối thiểu, chỉ giới đường đỏ …) và quy hoạch sử dụng đất.

Quy hoạch 1/2000 thường do cấp tỉnh thực hiện nhưng cũng có thể do các công ty được cấp dự án tại địa phương tự lập. Sở Xây Dựng là cơ quan duy nhất có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/2000, sau khi được phê duyệt sẽ được cập nhật vào quy hoạch chung của toàn khu vực.

Hậu quả khi mua nhà đất bị quy hoạch 1/2000.

Theo quy định của Luật Xây Dựng thì:

– Tính từ thời điểm Nhà nước công bố về dự án quy hoạch đất 1/2000, nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất trong vòng 05 năm để thực hiện các bước cho quy hoạch;

– Nếu sau 05 năm mới thực hiện quy hoạch đất thì lúc này nhà nước phải hỗ trợ hoặc bồi thường cho người bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật hiện hành;

– Trong trường hợp khi Nhà nước công bố quy hoạch 1/2000 tuy nhiên nếu Ủy ban Nhân dân cấp quận/huyện chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất vẫn được phép tiếp tục sử dụng cũng như thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với phần đất trên. Trường hợp Ủy ban Nhân dân cấp quận/huyện đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất phải chuyển mục địch sử dụng đất thuộc quy hoạch, lúc này người sử dụng đất muốn thực hiện bất cứ thay đổi, sửa chữa, cải tạo nào đối với đất thì cần có giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp;

– Trường hợp nếu chủ thể xây nhà trên đất sau khi phần đất này đã được công bố quy hoạch thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Tuy nhiên, phần tài sản trên đất này chủ thể vẫn có thể tiếp tục sử dụng cho đến khi có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án theo quy hoạch đã được phê duyệt.

***Lưu ý: trong thời hạn 05 năm đầu tiên nhà nước sẽ không hỗ trợ hay có trách nhiệm bồi thường cho các công trình mới xây dựng trong khu vực quy hoạch, lộ giới.

Việc tiến hành thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện theo Luật Đất Đai 2013.

Thời hiệu của quy hoạch 1/2000.

Theo Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2019 quy định, trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp quận/huyện thì phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất. Thế có nghĩa là sau khi có quy hoạch 1/2000 mà UBND quận/huyện chưa có kế hoạch sử dụng đất thì quy hoạch sẽ bị hủy bỏ.

Nhưng Điều 31 Luật Xây dựng 2014 thì lại quy định như sau:

Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn gồm dự báo quy mô dân số, lao động; quy mô đất đai; yêu cầu sử dụng đất bố trí các công trình xây dựng, bảo tồn, chỉnh trang; công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong điểm dân cư nông thôn.

Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn gồm:

Nội dung đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn gồm xác định vị trí, diện tích xây dựng của các công trình: trụ sở làm việc của cơ quan hành chính xã, công trình giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, thương mại, dịch vụ và nhà ở; quy hoạch hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng phục vụ sản xuất;

Bản vẽ đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được thể hiện theo quy hoạch tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000;

Thời hạn quy hoạch căn cứ theo kế hoạch đầu tư và nguồn lực thực hiện.

Thế có nghĩa là “cấp quận/huyện đã có kế hoạch sử dụng đất, nhưng nguồn lực thực hiện mà chưa có” thì tuy nhà đất chưa bị thu hồi, nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền, quy hoạch dù không bị hủy theo Luật Đất Đai, nhưng cũng không biết khi nào hết hiệu lực. Đó là cách mà “quy hoạch treo ra đời”.

Có được xây dựng trong vùng quy hoạch 1/2000 không ?

Khoản 5 Điều 94 Luật Xây Dựng 2014 quy định “Công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây mới và chỉ cấp phép xây dựng có thời hạn để cải tạo, sửa chữa”;

Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 bổ sung quy định, với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp phép xây dựng có thời hạn để cải tạo, sửa chữa.

Trường hợp sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định.

Do đó, quý khách hàng lưu ý, việc có hay không có giấy phép xây dựng không liên quan gì tới việc nhà bị dính quy hoạch, nhưng nhà dính quy hoạch 1/2000 chắc chắn sẽ bị thu hồi, chỉ là sớm hay muộn mà thôi.

Như vậy có thể hiểu một cách đơn giản là người có nhà đất trong khu quy hoạch 1/2000 vẫn có toàn quyền với tài sản của mình cho đến khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp quận/huyện được phê duyệt. Do quy hoạch 1/2000 không thuộc những trường hợp nhà đất bị cấm giao dịch nên mua bán vẫn diễn ra bình thường, thế mới có chuyện mua nhầm phải nhà đất dính quy hoạch.

Tất nhiên sẽ có trường hợp quy hoạch từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhưng chuyện này thường chỉ diễn ra với các tập đoàn bất động sản mà thôi.

Do đó trước khi mua nhà quý vị nhất định phải kiểm tra quy hoạch để hạn chế tối đa những rủi ro khi giao dịch bất động sản.